【白书解读】想活化日本空屋空地？土地白书的官方工具箱：税优、群募证券化、全国空屋银行A · 可全文翻译

结论先行：前面几篇看到日本地方闲置土地过半持有人想脱手、却卡在「不知道方法、找不到人」，那政府端到底备了哪些工具来把这些死土地救活？《令和7年版土地白书》第二部「低未利用土地の利用促进等」这一节，就是一份官方工具箱清单——从卖地的税制优惠、群众募资型的证券化、全国空屋空地银行，到「附农地的空屋」松绑，构成一套「想入手或活化日本闲置不动产」的制度地图。对想在日本买空屋、做地方再生、或用小资金参与不动产的台湾读者，这一节讲的是「有哪些官方管道与优惠可用」。

先把工具箱打开。这一节列的施策可以归成四类：税制诱因、资金／证券化管道、媒合平台、以及都市计划工具。逐一讲白最实用。

第一类，税制诱因——鼓励把死地卖出去。政府把「低未利用土地等譲渡の长期譲渡所得の税制特例」在令和5年度税制改正中扩充，让更多闲置低度利用土地在卖给「打算拿来活用的人」时享有让渡所得的税负减免。白话说：你把一块晾着的地卖给愿意活化它的人，卖方能少缴一点税——用税制推动土地从「囤着」流向「用得上的人」手上。

第二类，资金与证券化——让小资金也能参与。白书明确把「不动产特定共同事业（不动产小额证券化）」搭配「群众募资（クラウドファンディング）」列为活化游休不动产的管道：用群众募资把「想支持特定地方发展的『有志资金』」导进来，让再生地方土地・不动产的项目能顺利筹钱。这对一般人的意义是——不必自己买下整栋破屋，也能通过小额出资参与地方不动产再生。

第三类，媒合平台——直接解持有人「找不到人」的痛。呼应意识调查里持有人最想要的「帮我找到有意愿的人（43.4%）」，政府端出「不动产业による空き家対策推进プログラム」，让熟门路的不动产业者带着地方一起创造新价值，并推广「全国版空き家・空き地バンク」促进闲置土地・不动产的交易。想找一手空屋空地对象的人，这个全国版银行是官方入口。此外针对「附农地的空屋」，因令和5年4月取得农地的面积要件被废止、取得变容易，国交省在令和6年10月改订了《『农地付き空き家』の手引き》——想买乡间带田的老屋、做半农半X生活的人，这是官方指南。

第四类，都市计划工具——对付「都市海绵化」。都市里空地、空屋像海绵的孔洞般随机散布（白书称「都市のスポンジ化」），政府用「低未利用土地権利设置等促进计画」「立地诱导促进施设协定」等制度，让市町村或都市再生推进法人代替所有者，把零碎的低度利用土地集约、再编、诱导医疗福祉等设施进驻；也用「敷地整序型土地区画整理」把畸零地集成。另有「PRE（公的不动产）ポータルサイト」把地方政府发布的公有不动产信息一站集中、「市民绿地认定制度」让民间把都市空地变成市民绿地。

反方视角。工具箱齐全不代表容易变现。税制特例、空き家バンク、群众募资都降低了门槛，但真正难的是「这块地本身有没有价值」——偏远、无交通、修缮成本高的对象，就算免税、就算挂上银行，也未必找得到接手方。制度是把「想脱手」与「想活用」两端媒合的桥，但桥两端得先各有真实需求；别把政策工具当成「烂地也能轻松脱手变现」的保证。

给台湾读者的实操。第一，想找一手空屋空地，官方入口是「全国版空き家・空き地バンク」，想买带田老屋另看「农地付き空き家」制度（令和5年4月已松绑面积要件）。第二，不想买整栋，可通过「不动产特定共同事业＋群众募资」用小额参与地方不动产再生。第三，卖方在「低未利用土地譲渡の税制特例」下卖给活用者能减税，议价时可作为促成交易的筹码。第四，锁定有在推「都市のスポンジ化」对策、敷地整序、PRE释地的地方政府，那里的闲置对象更可能被制度性活化。接下来盯：空き家・空き地バンク的媒合成交量、农地付き空き家的实际交易热度、以及低未利用土地集约制度在地方的落地成效。（数据源：国土交通省『令和7年版土地白书』，政府标准利用规约）