【白书解读】现在在日本买房吃得到哪些税优？土地白书：取得税3%特例、REIT优惠、不动产代币化A · 可全文翻译

结论先行：想在日本买卖不动产、投资REIT或做小额不动产证券化，到底有哪些税制优惠和官方新工具可以用？《令和7年版土地白书》第二部「土地の取引に関する施策」这一节，把令和6年度的一整套「降交易门槛、拉投资、给税优」的政策摊开来——包括不动产取得税维持特例3%（本则4%）、固定资产税负担调整再延三年、REIT取得不动产的登录免许税优惠延长，以及把不动产契约「代币化（ST）」的法制。对想在日本置产或投资的台湾读者，这一节等于一份「现在进场能吃到哪些税制红利与新管道」的官方清单。

先把这一节的四大块讲白：交易市场的整备、投资市场的整备、税制的对应、以及国际展开支持。

第一块，交易市场整备——让买卖更透明、更数字。政府在宅建业法改正（令和4年，允许电子交付书面）后持续推动不动产交易在线化；推「不动产ID」让不动产相关信息能串接活用，其中建物ID改用日本邮便的数据验证；并通过「建物状况调查（inspection）」与「安心R住宅」制度，让买卖双方在既有住宅（中古屋）交易时更安心。对外国买方的意义是：中古屋市场的信息透明度与履历制度在补强，买中古更有保障。

第二块，投资市场整备——把管道与对象都做大。白书列了几项对投资人有感的措施：一是推广「不动产特定共同事业（FTK）」的活用手册、培育地方证券化人才；二是把「代币化（token化）」的不动产特定共同事业契约权利明确化并修法——这是不动产ST（security token）的法制基础，让不动产小额、数字化投资更有法源；三是为了扩大投资标的多样性，针对数据中心、基础设施等「设备比率高」的资产研议投资市场整备；四是延长REIT、特定目的会社、特例事业者取得不动产时的「登录免许税与不动产取得税特例」——直接降低证券化载体的取得成本。

第三块，税制对应——具体优惠与到期日要记牢。令和6年度税制改正里，跟不动产交易最相关的几项都延长了三年（到令和9年3月31日）：土地的固定资产税「负担调整措置」与市町村可调降的「条例减额制度」延三年；不动产取得税的「宅地评価土地课税标准1/2控除」与「税率特例3%（本则4%）」延三年；不动产让渡契约书等的印纸税特例也延三年。对买方的白话意义是：现在买地、买宅地，取得税还是吃得到3%而非4%的优惠税率、宅地课税标准砍半，这些都有明确落日时点，是评估进场时机的实际变量。

第四块，国际展开——日本也在往外置。政府通过「海外不动产业官民ネットワーク（J-NORE）」推日本不动产企业出海，令和6年度添加菲律宾与澳洲为对象国，并在泰国、越南、印尼三个注力国与当地政府协调制度、举办第9回日越建设会议。这一块主要是日本业者「走出去」，但也反映日本不动产产业的制度与人才正在区域化，对跨境投资的信息环境是加分。

反方视角。这些税制优惠多是「既有特例的延长」而非添加大红利，且都设了落日期限（多为令和9年3月末），政策方向是「维持交易活络」而非「刺激炒作」。REIT与证券化的税优是给机构载体的成本减免，一般散户要通过买REIT、参与不动产ST才间接受惠。代币化（ST）是新法制，市场规模与流动性都还在早期，别把「数字化」直接等同「好变现」。工具在变多，但每项都要看清适用对象与到期日。

给台湾读者的实操。第一，现在在日本买地／宅地，取得税仍有「税率特例3%（本则4%）」与「宅地课税标准1/2控除」，且延到令和9年3月末，这是有明确落日的实质优惠，评估进场时机要把它算进去。第二，不想买实体，可留意日本正在做大的REIT与「不动产ST（代币化）」管道，小额参与门槛在降。第三，买中古屋善用「inspection＋安心R住宅」履历，信息透明度在提升。第四，记住这些多是「特例延长」而非永久，盯紧落日时点与是否再延。接下来盯：不动产ST法制上路后的市场量能、REIT取得税优惠与土地税制特例在令和9年后是否续延、以及数据中心等新资产类别的投资市场整备进度。（数据源：国土交通省『令和7年版土地白书』，政府标准利用规约）