【白書解讀】現在在日本買房吃得到哪些稅優？土地白書：取得稅3%特例、REIT優惠、不動產代幣化A · 可全文翻譯

結論先行：想在日本買賣不動產、投資REIT或做小額不動產證券化，到底有哪些稅制優惠和官方新工具可以用？《令和7年版土地白書》第二部「土地の取引に関する施策」這一節，把令和6年度的一整套「降交易門檻、拉投資、給稅優」的政策攤開來——包括不動產取得稅維持特例3%（本則4%）、固定資產稅負擔調整再延三年、REIT取得不動產的登錄免許稅優惠延長，以及把不動產契約「代幣化（ST）」的法制。對想在日本置產或投資的台灣讀者，這一節等於一份「現在進場能吃到哪些稅制紅利與新管道」的官方清單。

先把這一節的四大塊講白：交易市場的整備、投資市場的整備、稅制的對應、以及國際展開支援。

第一塊，交易市場整備——讓買賣更透明、更數位。政府在宅建業法改正（令和4年，允許電子交付書面）後持續推動不動產交易線上化；推「不動産ID」讓不動產相關資訊能串接活用，其中建物ID改用日本郵便的資料驗證；並透過「建物状況調査（inspection）」與「安心R住宅」制度，讓買賣雙方在既有住宅（中古屋）交易時更安心。對外國買方的意義是：中古屋市場的資訊透明度與履歷制度在補強，買中古更有保障。

第二塊，投資市場整備——把管道與物件都做大。白書列了幾項對投資人有感的措施：一是推廣「不動産特定共同事業（FTK）」的活用手冊、培育地方證券化人才；二是把「代幣化（token化）」的不動産特定共同事業契約權利明確化並修法——這是不動產ST（security token）的法制基礎，讓不動產小額、數位化投資更有法源；三是為了擴大投資標的多樣性，針對資料中心、基礎設施等「設備比率高」的資產研議投資市場整備；四是延長REIT、特定目的會社、特例事業者取得不動產時的「登錄免許稅與不動產取得稅特例」——直接降低證券化載體的取得成本。

第三塊，稅制對應——具體優惠與到期日要記牢。令和6年度稅制改正裡，跟不動產交易最相關的幾項都延長了三年（到令和9年3月31日）：土地的固定資產稅「負擔調整措置」與市町村可調降的「條例減額制度」延三年；不動產取得稅的「宅地評価土地課稅標準1/2控除」與「稅率特例3%（本則4%）」延三年；不動產讓渡契約書等的印紙稅特例也延三年。對買方的白話意義是：現在買地、買宅地，取得稅還是吃得到3%而非4%的優惠稅率、宅地課稅標準砍半，這些都有明確落日時點，是評估進場時機的實際變數。

第四塊，國際展開——日本也在往外接。政府透過「海外不動産業官民ネットワーク（J-NORE）」推日本不動產企業出海，令和6年度新增菲律賓與澳洲為對象國，並在泰國、越南、印尼三個注力國與當地政府協調制度、舉辦第9回日越建設會議。這一塊主要是日本業者「走出去」，但也反映日本不動產產業的制度與人才正在區域化，對跨境投資的資訊環境是加分。

反方視角。這些稅制優惠多是「既有特例的延長」而非新增大紅利，且都設了落日期限（多為令和9年3月末），政策方向是「維持交易活絡」而非「刺激炒作」。REIT與證券化的稅優是給機構載體的成本減免，一般散戶要透過買REIT、參與不動産ST才間接受惠。代幣化（ST）是新法制，市場規模與流動性都還在早期，別把「數位化」直接等同「好變現」。工具在變多，但每項都要看清適用對象與到期日。

給台灣讀者的實操。第一，現在在日本買地／宅地，取得稅仍有「稅率特例3%（本則4%）」與「宅地課稅標準1/2控除」，且延到令和9年3月末，這是有明確落日的實質優惠，評估進場時機要把它算進去。第二，不想買實體，可留意日本正在做大的REIT與「不動産ST（代幣化）」管道，小額參與門檻在降。第三，買中古屋善用「inspection＋安心R住宅」履歷，資訊透明度在提升。第四，記住這些多是「特例延長」而非永久，盯緊落日時點與是否再延。接下來盯：不動産ST法制上路後的市場量能、REIT取得稅優惠與土地稅制特例在令和9年後是否續延、以及資料中心等新資產類別的投資市場整備進度。（資料來源：国土交通省『令和7年版土地白書』，政府標準利用規約）