【白書解讀】地價連四漲，企業卻砍兩成買地預算：土地白書揭『價漲量平』的觀望訊號A · 可全文翻譯

結論先行：地價連四年漲、漲幅還在擴大，但「實際在買賣土地的件數」卻幾乎沒動、企業未來一年的土地投資計畫甚至打算砍兩成——這是《令和7年版土地白書》第一部最值得玩味的反差。價格在漲，成交量卻橫盤、企業投資意願轉保守，這種「價漲量平、心態轉冷」的組合，往往是市場從熱絡走向觀望的前兆訊號。對想在日本進場買地、置產或評估時機的台灣讀者，看懂「量與意願」這兩個比價格更早轉向的指標，比追著地價跑更重要。

先把指標講白。「売買による所有権移転登記件數」是土地實際過戶的法定登記筆數，是成交量最硬的官方口徑；「企業の土地投資額計畫」來自日銀短觀，是企業自己申報未來一年打算花多少錢買地，反映投資意願；「事後届出」是依國土利用計畫法、一定面積以上的土地交易須在事後申報的件數與面積；「不動產市況DI」則把業者「覺得在增加還是減少」量化成指數，正值代表偏熱、負值代表偏冷。

數字拆解成交量。令和6年（2024年）全國因買賣而辦理的土地所有權移轉登記約132萬件，幾乎與前一年持平、維持橫盤；分區看，地方圈約69萬件、東京圈約38萬件、大阪圈約16萬件、名古屋圈約9萬件。在地價連四年上漲、漲幅還在擴大的同時，成交件數卻沒有跟著放量——這說明這一輪地價上漲，更多是「願賣的人少、優質物件搶手」帶動，而不是「大家都在頻繁進出」的全面熱絡。

再看企業投資意願轉保守。依日銀短觀，企業對令和7年度（2025年度）的土地投資額計畫，全產業合計約3兆7,758億円、比前年度減少20.3%，而且大規模、中堅、中小、製造業、非製造業「所有分類都打算減」。土地投資計畫向來有「年度初保守、之後上修」的季節性，但全分類齊減、減幅達兩成，仍是一個明顯偏冷的訊號——在建設費高、利率上行的環境下，企業對「買地擴張」這件事正集體踩煞車。

DI與届出補上心態與實況。不動產市況DI顯示，令和7年1月對「現在土地交易」的實感，關東-12.7、近畿-13.6、全國-14.2，全面為負——業者普遍感覺交易在減少；對三個月後的預想同樣是負值（全國-9.5）。但有趣的是，同期對「地價水準」的實感DI卻是正值（關東11.8、全國8.1），形成「覺得價格還在漲、但交易在縮」的矛盾心態。實際的事後届出方面，令和6年18,693件、51,821公頃，呈現件數比前年減、但面積比前年增——成交筆數在減、但單筆面積在放大，反映交易往「大型案集中」傾斜。

成因與意義。價漲、量平、意願冷的組合，成因是供給端「惜售與優質稀缺」撐住價格、需求端「高建設費高利率」壓抑頻繁交易與企業擴張投資。這種結構下，價格的韌性主要來自供給緊，而不是需求旺；一旦利率進一步上行、或賣方鬆動釋出庫存，量先動、價才跟，這也是為什麼「成交量與企業投資意願」常被當成比地價更早的領先儀表。

給台灣讀者的實操。第一，看日本土地市場別只盯地價，要同時看「成交件數（132萬件橫盤）」與「企業土地投資計畫（-20.3%）」這兩個更早轉向的量與意願指標。第二，價漲量平＝這輪上漲靠供給緊與優質稀缺，不是全面熱絡，進場要更挑物件、別被「地價連四漲」沖昏頭追高。第三，企業全分類砍土地投資、業者交易DI全面轉負＝市場心態正轉觀望，沒有急用的買方可以更有耐心等議價空間。第四，事後届出「件數減面積增」＝大型案在集中，散戶與大型法人面對的是不同節奏的市場。接下來盯：成交件數會不會從橫盤轉跌、企業土地投資計畫年中是否上修或續砍、以及取引DI與地價DI的矛盾何時收斂。（資料來源：国土交通省『令和7年版土地白書』，政府標準利用規約）