【白書解讀】新成屋越蓋越貴賣不動，買盤湧向中古：土地白書住宅年度總表的『新築縮中古熱』A · 可全文翻譯

結論先行：把2024年（令和6年）日本住宅市場的官方年度數字攤開，會看到一條清楚的主線——新成屋越蓋越少、越賣越貴到契約率掉破七成，於是買盤大舉湧向中古，把中古マンション與中古戸建的成交量價同時往上推。《令和7年版土地白書》用官方口徑把首都圈與近畿圈的新築、中古、公寓、透天年度數據整合在一起，正好和本站每月追的不動產經濟研究所、東日本REINS月報互相印證：月報看到的逐月轉折，在年度總表上凝結成「新築縮、中古熱」的一年。對想在日本買房的台灣讀者，這是判斷該追新成屋還是中古屋的關鍵全景。

先把指標講白。「新築マンション契約率」是當月新案賣出比率，70%是業界公認的榮枯線，跌破代表去化轉弱；「㎡單價」是每平方公尺價格，剔除坪數差異後最能比價；「成約件數」是中古市場實際成交筆數，「成約平均價格」則是成交均價。把新築與中古、首都圈與近畿圈並排，就能看出買盤在哪邊聚集。

先看新築——價高到契約率掉。令和6年第Ⅳ期，首都圈新築マンションの㎡單價來到123.03萬円台、近畿圈約88.73萬円後半，價格續創高檔；但首都圈的契約率卻下滑到66.9%、跌破70%榮枯線，在庫戶數還增到6,814戶——代表高價已經壓到去化。近畿圈則相對健康，契約率升到74.3%、在庫減到3,050戶。新築市場「首都圈價高去化轉弱、近畿圈相對緊俏」的分歧很明顯，這也呼應月報看到的首都圈契約率「半年裡只有2月站上70%」的掙扎。

再看中古——量價齊揚、接住外溢買盤。令和6年首都圈中古マンション成約37,222件、年增3.4%，平均價4,890萬円、年增6.9%；近畿圈成約17,119件、年增4.5%，平均價3,026萬円、年增6.6%。中古戸建（透天）更猛：首都圈成約14,182件、年增10.2%，平均價3,948萬円、年增2.6%；近畿圈成約11,854件、年增11.1%，平均價2,359萬円、年增1.9%。新築供給縮、價格高到契約率掉，把買盤大量推向中古，中古的成交量與價格因此雙雙走高——這正是「新築縮、中古熱」循環的年度定格。

與月報交叉印證。本站每月追的不動研新築月報，看到的是首都圈契約率在60%多掙扎、均價時破億時回落的逐月波動；東日本REINS月報看到的是中古マンション成約㎡單價連七十幾個月上漲、近期出現量縮的轉折訊號。把這些逐月片段拼回白書的年度總表，會發現2024整年的結論一致：新築供給端在縮（呼應住宅着工全圈域減）、中古需求端在熱、價格全面墊高。月報是放大鏡看轉折、白書是廣角鏡看全年，兩者交叉才不會被單月雜訊誤導。

反方視角。要平衡的是：中古量價齊揚不代表沒有風險。中古成約㎡單價已連續多月創泡沫期以來新高，價格的上漲越來越仰賴「新築太貴的外溢」與「賣方惜售的稀缺」，一旦利率進一步上行壓到買盤、或賣方鬆動釋出在庫，量會先轉弱（月報近期已見中古マンション成約由增轉減的苗頭）。新築首都圈契約率跌破七成，也提醒高價已逼近買盤上限。熱的是「相對便宜的中古」，但這個相對便宜會隨價格續漲而消失。

給台灣讀者的實操。第一，2024年的住宅主線是「新築縮、中古熱」，買盤被高價新成屋推向中古，找標的時中古核心地段的勝算與選擇較多。第二，新築首都圈契約率跌破70%、在庫增＝高價已壓到去化，追首都圈新成屋要慎選個案、別追同質化高價案；近畿圈新築相對緊俏。第三，中古戸建（透天）量增雙位數＝利率敏感的透天買盤仍active，但價格漲幅較公寓溫和，預算有限可留意。第四，用「白書年度＋月報逐月」交叉判斷，月報看轉折、白書看全年，避免被單月數字帶風向。接下來盯：中古成約量會不會從增轉減（賣方鬆動的第一訊號）、新築契約率能否站回70%、以及利率上行對中古價漲勢的壓制。（資料來源：国土交通省『令和7年版土地白書』，政府標準利用規約）