【白书解读】新成屋越盖越贵卖不动，买盘涌向中古：土地白书住宅年度总表的『新筑缩中古热』A · 可全文翻译

结论先行：把2024年（令和6年）日本住宅市场的官方年度数字摊开，会看到一条清楚的主线——新成屋越盖越少、越卖越贵到契约率掉破七成，于是买盘大举涌向中古，把中古マンション与中古戸建的成交量价同时往上推。《令和7年版土地白书》用官方口径把首都圈与近畿圈的新筑、中古、公寓、透天年度数据集成在一起，正好和本站每月追的不动产经济研究所、东日本REINS月报互相印证：月报看到的逐月转折，在年度总表上凝结成「新筑缩、中古热」的一年。对想在日本买房的台湾读者，这是判断该追新成屋还是中古屋的关键全景。

先把指针讲白。「新筑マンション契约率」是当月新案卖出比率，70%是业界公认的荣枯线，跌破代表去化转弱；「㎡单价」是每平方公尺价格，剔除坪数差异后最能比价；「成约件数」是中古市场实际成交笔数，「成约平均价格」则是成交均价。把新筑与中古、首都圈与近畿圈并排，就能看出买盘在哪边聚集。

先看新筑——价高到契约率掉。令和6年第Ⅳ期，首都圈新筑マンションの㎡单价来到123.03万円台、近畿圈约88.73万円后半，价格续创高档；但首都圈的契约率却下滑到66.9%、跌破70%荣枯线，在库户数还增到6,814户——代表高价已经压到去化。近畿圈则相对健康，契约率升到74.3%、在库减到3,050户。新筑市场「首都圈价高去化转弱、近畿圈相对紧俏」的分歧很明显，这也呼应月报看到的首都圈契约率「半年里只有2月站上70%」的挣扎。

再看中古——量价齐扬、接住外溢买盘。令和6年首都圈中古マンション成约37,222件、年增3.4%，平均价4,890万円、年增6.9%；近畿圈成约17,119件、年增4.5%，平均价3,026万円、年增6.6%。中古戸建（透天）更猛：首都圈成约14,182件、年增10.2%，平均价3,948万円、年增2.6%；近畿圈成约11,854件、年增11.1%，平均价2,359万円、年增1.9%。新筑供给缩、价格高到契约率掉，把买盘大量推向中古，中古的成交量与价格因此双双走高——这正是「新筑缩、中古热」循环的年度定格。

与月报交叉印证。本站每月追的不动研新筑月报，看到的是首都圈契约率在60%多挣扎、均价时破亿时回落的逐月波动；东日本REINS月报看到的是中古マンション成约㎡单价连七十几个月上涨、近期出现量缩的转折信号。把这些逐月片段拼回白书的年度总表，会发现2024整年的结论一致：新筑供给端在缩（呼应住宅着工全圈域减）、中古需求端在热、价格全面垫高。月报是放大镜看转折、白书是广角镜看全年，两者交叉才不会被单月杂讯误导。

反方视角。要平衡的是：中古量价齐扬不代表没有风险。中古成约㎡单价已连续多月创泡沫期以来新高，价格的上涨越来越仰赖「新筑太贵的外溢」与「卖方惜售的稀缺」，一旦利率进一步上行压到买盘、或卖方松动发布在库，量会先转弱（月报近期已见中古マンション成约由增转减的苗头）。新筑首都圈契约率跌破七成，也提醒高价已逼近买盘上限。热的是「相对便宜的中古」，但这个相对便宜会随价格续涨而消失。

给台湾读者的实操。第一，2024年的住宅主线是「新筑缩、中古热」，买盘被高价新成屋推向中古，找标的时中古内核地段的胜算与选择较多。第二，新筑首都圈契约率跌破70%、在库增＝高价已压到去化，追首都圈新成屋要慎选个案、别追同质化高价案；近畿圈新筑相对紧俏。第三，中古戸建（透天）量增双位数＝利率敏感的透天买盘仍active，但价格涨幅较公寓温和，预算有限可留意。第四，用「白书年度＋月报逐月」交叉判断，月报看转折、白书看全年，避免被单月数字带风向。接下来盯：中古成约量会不会从增转减（卖方松动的第一信号）、新筑契约率能否站回70%、以及利率上行对中古价涨势的压制。（数据源：国土交通省『令和7年版土地白书』，政府标准利用规约）