【白书解读】日本房市不是一个市场：办公室回暖、租金创高、饭店没回血、物流降温，四种速度一次看懂A · 可全文翻译

结论先行：把2024年（令和6年）的日本不动产市场摊平来看，会看到四种速度完全不同的市场同时运转——办公室在回暖、住宅租金创新高、饭店住宿率还没回到疫情前、物流则开始降温。国交省《令和7年版土地白书》第一部用一整章把这四块的官方年度数据放在一起，正好戳破一个常见误解：「日本不动产」不是一个市场，而是四个各走各的市场。对想在日本买房、收租、开旅宿或投资REIT的台湾读者，看懂这四种速度的差别，比听到「日本房市很热」这种笼统说法有用得多。

先把舞台讲白。白书这一节集成了三鬼商事的办公室空室率与赁料、不动产经济研究所的新筑マンション价格、アットホーム与三井住友信托的赁贷マンション赁料指数、东日本与近畿不动产流通机构的中古成约、日本不动产研究所的店舖赁料、以及国交省自家的宿泊统计与CBRE的物流数据——等于把民间各家最权威的市场仪表，用官方口径拼成一张全景图。「空室率」是空房占比、越低越紧俏；「赁料指数」是以某基准期为100的租金水准变化；「契约率」是当月新案卖掉的比率，70%是业界荣枯线。

第一块，办公室——从谷底反转。东京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）的办公室空室率，在令和6年第Ⅳ期（10-12月）降到4.2%；平均募集赁料原本从令和2年第Ⅲ期的高点一路跌，到令和6年终于由跌转涨、回到每坪约20,239円。这是疫情后远距办公冲击办公室需求、再慢慢回流的典型V型尾巴。但地方城市分歧明显：大阪空室率4.1%、名古屋4.7%相对健康，但仙台、横滨、福冈的空室率还在5-7%区间。办公室的复苏是「东京与部分大城市领跑」，不是全国齐步。

第二块，住宅租金——悄悄创新高。最值得注意的是赁贷マンション（出租公寓）的赁料指数：以平成21年第Ⅰ期为100，到令和6年第Ⅳ期，东京23区升到124.71、大阪市更升到135.93，且还在持续上涨。长年被视为「不太会涨」的日本房租，这几年因为建筑费、利率、外国人移入与人口往都心集中，正在稳定垫高。对收租的房东是好消息，对在东京大阪租屋的人则是实打实的成本上升——这也呼应了同期消费者物价里「都区部民营房租睽违30年明显转涨」的信号。

第三块，新筑与中古住宅——价在涨、契约率分歧。令和6年第Ⅳ期，首都圈新筑マンションの㎡单价来到123.03万円台、近畿圈约88.73万円；但契约率出现有趣分歧——首都圈下滑到66.9%、跌破70%荣枯线，近畿圈反而升到74.3%。在库方面首都圈增到6,814户、近畿圈减到3,050户。中古市场则量价齐扬：首都圈中古マンション成约37,222件、年增3.4%，平均价4,890万円、年增6.9%；中古戸建成约14,182件、年增10.2%。新筑供给缩、价格高到契约率掉，把买盘推向中古——这是新屋越盖越少、中古越来越热的市场循环。

第四块，饭店与物流——一个还没回血、一个开始降温。饭店住宿这边，令和5年旅馆ホテル的客室稼働率，总合57.0%、商务旅馆69.2%、城市饭店68.8%，虽比前一年回升，但全部都还没回到令和元年（疫情前）的水准——这跟「inbound消费创新高、宿泊业着工近乎翻倍」放在一起看很关键：需求与投资都热，但稼働率还在补回疫情缺口，代表供给端的整建与人手仍在追赶。物流这边则开始降温：令和6年第Ⅳ期首都圏物流设施空室率，国道16号沿线升到7.5%、圈央道8.5%，赁料全区持平——前几年疯狂抢建后，外围区域的去化压力浮现。店舖赁料则城市分歧：东京横滨每坪36,334円年增1.6%、福冈20,288円年增10.9%走强，但京阪神18,726円年减10.0%走弱。

历史脉络与地方分歧补一笔。办公室赁料这条曲线很值得记住节奏：都心5区的平均募集赁料从令和2年第Ⅲ期的高点一路下滑了约三年，直到令和6年才由跌转涨——这是疫情打掉需求、再花三年慢慢回流的完整V型，知道这个时间轴，就不会把2024年的回暖误读成「一直都很强」。地方城市则各走各的：大阪空室率约4.1%、平均赁料每坪约12,155円，名古屋空室率约4.7%、赁料约12,571円，两地相对健康；但同属大城市的店舖赁料却分歧明显——京都大阪神户的店舖赁料每坪18,726円、年减10.0%走弱，福冈却年增10.9%、东京横滨年增1.6%走强。连物流的赁料也是「全区持平、但外围空室率上升」，等于价还没跌、空房先增。这些细节都在说同一件事：日本不动产的冷热，要拆到「城市×资产类别」这么细才看得准。

反方视角。乐观面：办公室反转、住宅租金创高、中古量价齐扬，都说明日本不动产的内核资产（东京办公、都心租赁、中古住宅）需求扎实。保守面：饭店稼働率未回疫前、物流外围空室率上升、新筑契约率跌破70%、店舖赁料城市两极，提醒「日本房市很热」是过度简化——热的是特定资产与特定地段，冷的部分同样明确。把四个市场混为一谈，最容易踩到二线饭店与外围物流的供给过剩坑。

给台湾读者的实操。第一，别把「日本不动产」当一个市场，办公室、租赁住宅、新筑/中古、饭店、物流是五种速度，要分开判断。第二，租赁住宅赁料指数创新高（东京124.71、大阪135.93）＝收租型对象的租金成长题材正在发酵，但同时也意味自住租屋成本上升。第三，新筑契约率跌破70%、中古量价齐扬＝买盘被高价新屋推向中古，找标的偏中古内核地段较有胜算。第四，饭店稼働率未回疫前但投资爆量、物流外围空室率上升＝这两块要挑既有满租、避开二线新供给。接下来盯：办公室回暖能否扩散到地方城市、租赁赁料指数的涨势能撑多久、以及饭店稼働率回到疫前的时点与物流去化的进度。（数据源：国土交通省『令和7年版土地白书』，政府标准利用规约）