【白书解读】能盖房子的地只占日本国土5.2%：土地白书揭宅地供给年减9.4%，都心难跌的底层真相A · 可全文翻译

结论先行：日本国土到底长什么样、又有多少能盖房子的地？《令和7年版土地白书》给出的答案会让很多人意外——日本约3,780万公顷的国土里，森林占了三分之二（66.2%）、农地占11.6%，真正拿来当住宅、工厂等用途的「宅地」只占5.2%。在这么有限的可建用地上，令和4年度全国的宅地供给量还年减9.4%、掉到4,099公顷，而都市里的市街化区域内农地与生产绿地也在年年缩小。供给的水龙头越关越小，正是理解日本都心房价为何易涨难跌的底层结构。对想在日本置产的台湾读者，这一节讲的是「土地稀缺」这个最根本的长期变量。

先把指针讲白。「宅地」指住宅地、工业用地与其他宅地的总称，是真正能盖建筑物的地；「宅地供给量」是当年度新发布可建设用地的面积，分公的（UR都市再生机构、地方公共团体等）与民间两块；「市街化区域内农地」是都市计划划定为应优先市街化的区域里仍维持农地的部分，理论上是都市未来最容易转成建地的「预备军」；「生产绿地」则是都市里受保护、可继续务农而享税优惠的农地。

数字拆解国土结构。以令和2年的数值，日本国土约3,780万公顷中，森林约2,503万公顷（66.2%）最大、农地约437万公顷（11.6%）次之，这两者合计约占八成。宅地总计约197万公顷、只占5.2%，其中住宅地约120万公顷（3.2%）、工业用地约16万公顷（0.4%）、其他宅地约61万公顷（1.6%）；道路约142万公顷（3.7%）、水面河川水路约135万公顷（3.6%）。换句话说，一个能住人、能做生意的「宅地」，在日本国土里是极少数的5%，这是先天的稀缺。

再看供给端在缩。令和4年度全国宅地供给量约4,099公顷，比令和2年度减少9.4%；拆开看，公的供给244公顷（年减2.0%）、民间供给3,855公顷（年减9.8%），两边都在减、民间减更多。同时，都市里最有机会转成建地的「市街化区域内农地」，令和5年全国只剩45,097公顷、长期一路下滑；受保护的生产绿地指定面积也降到11,710公顷、同样减少。也就是说，无论是新发布的宅地、还是潜在可转用的都市农地，供给的源头都在年年变小。

成因与意义。供给缩小的原因是复合的：可开发的平地有限、建设费与利率上升让开发案踩煞车、都市计划对市街化的管制、以及人口减少下地方新开发诱因下降。但结果很明确——在访日观光与都心人口集中推升需求的同时，能盖的地却越来越少，供需的剪刀差正是东京、大阪内核地段地价与房价易涨难跌的结构性底色。这也是为什么「都心内核、车站徒步圈」的对象长期被视为相对保值的标的。

反方视角。要平衡的是：5.2%的宅地占比是「全国」口径，三大都市圈的宅地占比明显较高（国土利用表显示三大都市圈宅地占比约12%），稀缺主要集中在都心精华区，地方仍有大量低度利用与闲置土地——这也是白书另辟专章谈「低未利用土地」与「所有者不明土地」的原因：日本不是没有地，而是「好位置的可建地稀缺、坏位置的闲置地过剩」并存。投资要分清楚自己买的是哪一种。

给台湾读者的实操。第一，理解日本置产的最根本变量是「可建宅地只占国土5.2%、供给还年年缩」，这是都心保值的结构底气，也是内核地段难跌的原因。第二，市街化区域内农地与生产绿地年年减少＝都市添加建地的源头在枯竭，越往未来、好位置越稀缺，自住或长抱偏内核地段。第三，全国尺度的「土地过剩」（低未利用、所有者不明）与都心的「可建地稀缺」是两回事，买地方便宜对象要先确认流动性与管理风险。接下来盯：宅地供给量能否止跌、市街化区域内农地的转用速度、以及低未利用土地活化政策能不能把「坏位置闲置地」变成有效供给。（数据源：国土交通省『令和7年版土地白书』，政府标准利用规约）