【白書解讀】能蓋房子的地只占日本國土5.2%：土地白書揭宅地供給年減9.4%，都心難跌的底層真相A · 可全文翻譯

結論先行：日本國土到底長什麼樣、又有多少能蓋房子的地？《令和7年版土地白書》給出的答案會讓很多人意外——日本約3,780萬公頃的國土裡，森林占了三分之二（66.2%）、農地占11.6%，真正拿來當住宅、工廠等用途的「宅地」只占5.2%。在這麼有限的可建用地上，令和4年度全國的宅地供給量還年減9.4%、掉到4,099公頃，而都市裡的市街化區域內農地與生產綠地也在年年縮小。供給的水龍頭越關越小，正是理解日本都心房價為何易漲難跌的底層結構。對想在日本置產的台灣讀者，這一節講的是「土地稀缺」這個最根本的長期變數。

先把指標講白。「宅地」指住宅地、工業用地與其他宅地的總稱，是真正能蓋建築物的地；「宅地供給量」是當年度新釋出可建設用地的面積，分公的（UR都市再生機構、地方公共團體等）與民間兩塊；「市街化區域內農地」是都市計畫劃定為應優先市街化的區域裡仍維持農地的部分，理論上是都市未來最容易轉成建地的「預備軍」；「生產綠地」則是都市裡受保護、可繼續務農而享稅優惠的農地。

數字拆解國土結構。以令和2年的數值，日本國土約3,780萬公頃中，森林約2,503萬公頃（66.2%）最大、農地約437萬公頃（11.6%）次之，這兩者合計約占八成。宅地總計約197萬公頃、只占5.2%，其中住宅地約120萬公頃（3.2%）、工業用地約16萬公頃（0.4%）、其他宅地約61萬公頃（1.6%）；道路約142萬公頃（3.7%）、水面河川水路約135萬公頃（3.6%）。換句話說，一個能住人、能做生意的「宅地」，在日本國土裡是極少數的5%，這是先天的稀缺。

再看供給端在縮。令和4年度全國宅地供給量約4,099公頃，比令和2年度減少9.4%；拆開看，公的供給244公頃（年減2.0%）、民間供給3,855公頃（年減9.8%），兩邊都在減、民間減更多。同時，都市裡最有機會轉成建地的「市街化區域內農地」，令和5年全國只剩45,097公頃、長期一路下滑；受保護的生產綠地指定面積也降到11,710公頃、同樣減少。也就是說，無論是新釋出的宅地、還是潛在可轉用的都市農地，供給的源頭都在年年變小。

成因與意義。供給縮小的原因是複合的：可開發的平地有限、建設費與利率上升讓開發案踩煞車、都市計畫對市街化的管制、以及人口減少下地方新開發誘因下降。但結果很明確——在訪日觀光與都心人口集中推升需求的同時，能蓋的地卻越來越少，供需的剪刀差正是東京、大阪核心地段地價與房價易漲難跌的結構性底色。這也是為什麼「都心核心、車站徒步圈」的物件長期被視為相對保值的標的。

反方視角。要平衡的是：5.2%的宅地占比是「全國」口徑，三大都市圈的宅地占比明顯較高（國土利用表顯示三大都市圈宅地占比約12%），稀缺主要集中在都心精華區，地方仍有大量低度利用與閒置土地——這也是白書另闢專章談「低未利用土地」與「所有者不明土地」的原因：日本不是沒有地，而是「好位置的可建地稀缺、壞位置的閒置地過剩」並存。投資要分清楚自己買的是哪一種。

給台灣讀者的實操。第一，理解日本置產的最根本變數是「可建宅地只占國土5.2%、供給還年年縮」，這是都心保值的結構底氣，也是核心地段難跌的原因。第二，市街化區域內農地與生產綠地年年減少＝都市新增建地的源頭在枯竭，越往未來、好位置越稀缺，自住或長抱偏核心地段。第三，全國尺度的「土地過剩」（低未利用、所有者不明）與都心的「可建地稀缺」是兩回事，買地方便宜物件要先確認流動性與管理風險。接下來盯：宅地供給量能否止跌、市街化區域內農地的轉用速度、以及低未利用土地活化政策能不能把「壞位置閒置地」變成有效供給。（資料來源：国土交通省『令和7年版土地白書』，政府標準利用規約）