日本新屋近半数挂「长期优良住宅」：性能评价交付量创制度以来新高A · 可全文翻译

想买日本房的读者常问：日本中古屋品质怎么判断？答案愈来愈制度化——国土交通省17日发布的两份统计显示，日本新屋的「品质可视化」已走到临界点：设计住宅性能评价书交付户数创2001年制度开始以来新高，新建独栋取得「长期优良住宅」认定的比率逼近五成。

数字先讲清楚。令和7年度（2025年4月至2026年3月）设计住宅性能评价书交付28万9,267户、年增3.7%，占新屋开工71万1,171户的40.7%，比率连续10年上升；施工完成阶段的建设评价书（新筑）也交付19万8,584户、年增3.9%。另一份统计显示，长期优良住宅的新筑认定16万5,271户，其中独栋15万5,838户、占独栋开工的49.8%——每两户新建独栋就有一户拿到耐久、耐震、节能、维护计划全套认证。

为什么比率一路走高？诱因设计使然：长期优良住宅可享住宅贷款减税扩额、登录免许税与不动产取得税减免、地震保险折扣，加上2025年4月起新建住宅全面适用节能基准义务化，业者干脆把性能认证做成标配当卖点。留意一个统计陷阱：比率上升有一部分来自分母缩小——日本新屋开工户数整体在减，认证住宅的绝对量成长没有比率看起来那么猛。

对台湾读者的实操意义：第一，看日本对象时把「设计住宅性能评価书」「长期优良住宅认定」当成标准检查项，有无认证直接影响贷款条件、保险费率与转售议价；第二，中古市场将逐步分层——2010年代后的认证住宅与更早的无认证住宅，价差可能随屋龄拉大；第三，既存住宅的认证仍极少（建设评价书既存仅139户），中古屋的品质信息落差依然是日本房市最大的坑，实地验屋不可省。细节以国交省原始数据为准。

接下来盯：节能基准义务化后首个完整年度的认证比率会不会冲破五成，以及既存住宅认证是否终于起量——后者才是中古市场透明化的真正引爆点。

把两份统计叠起来看，还能读出日本住宅产业的竞争格局变化。性能认证需要额外的设计、申请与检查成本，大型建商与电铁系开发商吸收得起、并把认证当成行销武器，中小工务店则面临「不认证卖不动、认证吃掉利润」的两难——认证比率十年连升的另一面，是日本住宅供给端的集中度悄悄上升。对买方来说，这意味着品牌建商的新屋溢价有制度背书，但也意味着议价空间收窄。

节能义务化的下一步已经排上日程：日本政府规划2030年起新建住宅全面达到ZEH（净零耗能住宅）水准基准，届时现行的节能等级只是地板而非天花板。以欧洲经验类推，能源性能分级一旦与房价、租金挂钩，「低性能既存屋」的折价会加速显性化——日本有超过5,000万户存量住宅，其中大量是1981年新耐震基准前后、无任何性能认证的对象，这批资产的重新定价才刚开始。

给实际看房的读者三个动作建议：第一，向仲介索取性能评价书与认定通知书的正本影本，日本业者对此类文档的保存相当完整，拿不出来本身就是信号；第二，长期优良住宅有「维护保全计划」的履行义务，买中古认证屋时确认历次点检纪录，等于免费拿到房屋健检史；第三，把认证与否放进出价模型——同地段同屋龄，认证屋的合理溢价在数个百分点之谱，超过太多就是为行销话术买单。