日本新屋近半數掛「長期優良住宅」：性能評價交付量創制度以來新高A · 可全文翻譯

想買日本房的讀者常問：日本中古屋品質怎麼判斷？答案愈來愈制度化——國土交通省17日發布的兩份統計顯示，日本新屋的「品質可視化」已走到臨界點：設計住宅性能評價書交付戶數創2001年制度開始以來新高，新建獨棟取得「長期優良住宅」認定的比率逼近五成。

數字先講清楚。令和7年度（2025年4月至2026年3月）設計住宅性能評價書交付28萬9,267戶、年增3.7%，占新屋開工71萬1,171戶的40.7%，比率連續10年上升；施工完成階段的建設評價書（新築）也交付19萬8,584戶、年增3.9%。另一份統計顯示，長期優良住宅的新築認定16萬5,271戶，其中獨棟15萬5,838戶、占獨棟開工的49.8%——每兩戶新建獨棟就有一戶拿到耐久、耐震、節能、維護計畫全套認證。

為什麼比率一路走高？誘因設計使然：長期優良住宅可享住宅貸款減稅擴額、登錄免許稅與不動產取得稅減免、地震保險折扣，加上2025年4月起新建住宅全面適用節能基準義務化，業者乾脆把性能認證做成標配當賣點。留意一個統計陷阱：比率上升有一部分來自分母縮小——日本新屋開工戶數整體在減，認證住宅的絕對量成長沒有比率看起來那麼猛。

對台灣讀者的實操意義：第一，看日本物件時把「設計住宅性能評価書」「長期優良住宅認定」當成標準檢查項，有無認證直接影響貸款條件、保險費率與轉售議價；第二，中古市場將逐步分層——2010年代後的認證住宅與更早的無認證住宅，價差可能隨屋齡拉大；第三，既存住宅的認證仍極少（建設評價書既存僅139戶），中古屋的品質資訊落差依然是日本房市最大的坑，實地驗屋不可省。細節以國交省原始資料為準。

接下來盯：節能基準義務化後首個完整年度的認證比率會不會衝破五成，以及既存住宅認證是否終於起量——後者才是中古市場透明化的真正引爆點。

把兩份統計疊起來看，還能讀出日本住宅產業的競爭格局變化。性能認證需要額外的設計、申請與檢查成本，大型建商與電鐵系開發商吸收得起、並把認證當成行銷武器，中小工務店則面臨「不認證賣不動、認證吃掉利潤」的兩難——認證比率十年連升的另一面，是日本住宅供給端的集中度悄悄上升。對買方來說，這意味著品牌建商的新屋溢價有制度背書，但也意味著議價空間收窄。

節能義務化的下一步已經排上日程：日本政府規劃2030年起新建住宅全面達到ZEH（淨零耗能住宅）水準基準，屆時現行的節能等級只是地板而非天花板。以歐洲經驗類推，能源性能分級一旦與房價、租金掛鉤，「低性能既存屋」的折價會加速顯性化——日本有超過5,000萬戶存量住宅，其中大量是1981年新耐震基準前後、無任何性能認證的物件，這批資產的重新定價才剛開始。

給實際看房的讀者三個動作建議：第一，向仲介索取性能評價書與認定通知書的正本影本，日本業者對此類文件的保存相當完整，拿不出來本身就是訊號；第二，長期優良住宅有「維護保全計畫」的履行義務，買中古認證屋時確認歷次點檢紀錄，等於免費拿到房屋健檢史；第三，把認證與否放進出價模型——同地段同屋齡，認證屋的合理溢價在數個百分點之譜，超過太多就是為行銷話術買單。