【東京租金乖離｜2026年Q2】23區單身房掛牌13.7萬vs詢問10萬，租客轉向屋齡11年以上老屋

先講結論：東京23區單身型租屋的掛牌租金與租客詢問租金，乖離在2026年4-6月擴大到歷史級——6月掲載平均136,840円對反響平均100,252円，差36,588円。租客沒有消失，是往老屋與郊外移動。這是本站「東京租金乖離」系列第一期。

【兩條線怎麼讀】掲載賃料是房東與管理公司的開價，反響賃料是租客實際發詢問的物件租金，皆非成約值。2026年4月，反響賃料首度突破10萬円（集計自2020年1月開始以來首次）；同月首都圈單身掲載賃料也首破10萬円。指標意義上，「東京單身租屋10萬円時代」在需求端與供給端同月成立。但一年間掛牌漲16.7%、詢問只漲4.5%，乖離從一年前的21,301円擴大到36,588円。

【租客的移動路徑】屋齡構成比是本期最會說話的數據：新築4.2%→3.5%、築1-10年33.7%→30.4%都在縮，築11-20年25.7%→26.1%、築21-30年12.9%→14.8%、築31年以上23.6%→25.2%全在擴。築31年以上的平均反響賃料86,809円，比整體反響低約13,000円。地理上，23區在首都圈單身反響中的佔比1-3月50.1%（前年同期比-2.8pt）、4-6月51.4%（-1.4pt），搬家旺季出現的郊外化在4-6月延續。

【需求端還很厚】首都圈單身反響數連四季高於前年同期，支撐來自流入首都圈的年輕層：住民基本台帳人口移動報告顯示，2026年4-5月東京圈20-34歲轉入超過63,797人（前年同期-1.4%），量體仍大。家庭型反響則連四季低於前年，換屋需求持續縮。

【對讀者的意義】租客端：掛牌13.7萬円的行情下，實際詢問集中在10萬円帶，屋齡11年以上物件是主戰場，議價要用反響行情當錨。房東與投資端：掛牌端已見頂訊號（首都圈單身掲載4月觸頂後連跌兩月、報告明言23區進入調整局面），靠掛牌行情推算投報要打折扣。下一期看三件事：乖離是否收斂、反響賃料能否站穩10萬円、老屋佔比是否續擴。