【東京開價vs詢問價｜2026年Q2】23區中古大樓價差拉到4,570萬円，開價比買方詢問價高64%

先講結論：東京23區中古大樓（家庭型）在2026年6月的掲載平均價格1億1,694萬円、反響平均價格7,124萬円，價差4,570萬円——賣方開價比買方實際詢問的價格帶高出64%。這是本站「東京開價 vs 詢問價」系列第一期，之後每季追蹤同一組數字。

【雙口徑是什麼】LIFULL HOME'S 的市場報告有一組別家沒有的資料：掲載價格＝賣方在網站上的開價，反響價格＝使用者實際向不動產公司詢問的物件價格。兩者都非成約價，但一高一低夾出市場的「喊價區」與「出手區」。價差越大，代表賣方期待與買方預算脫節越嚴重。

【本期數字】掲載價格一年漲27.5%（9,173萬→1億1,694萬円），反響價格只漲7.0%（6,655萬→7,124萬円）。平米單價：掲載169.3萬円/㎡（+26.7%）、反響110.3萬円/㎡（+6.6%）。價差從一年前的2,517萬円擴大到4,570萬円。拉長看，2020年1月集計開始時兩者只差166萬円，六年半下來開價端一路跑、詢問端緩步跟，缺口越拉越開。要留意反響價格逐月波動大（2026年4、5月一度衝上8,817萬、1億20萬円），因為它受當月被詢問的個別高額物件拉動；6月回到7,124萬円，看趨勢比看單月可靠。

【市場背景】報告引東日本REINS：東京都區部中古大樓成約件數自2026年1月起連續低於前年同月，成約鈍化的同時新賣盤持續流入，在庫積上。6月日銀升息至31年來水準後，LIFULL調查中57.4%的購屋檢討者回答「轉趨慎重」。開價與出手價的缺口若持續，下一步常見的走法是賣方降價改定增加——報告也提到售出後改價的物件在增加、降幅在擴大。

【對讀者的意義】用開價行情估東京資產價值會高估，用反響價位看則接近買方真實預算帶。下一期看三件事：價差是否見頂、掲載價格是否跟隨都心6區進入調整、反響價格能否守住7,000萬円台。