【东京开价vs询问价｜2026年Q2】23区中古大楼价差拉到4,570万円，开价比买方询问价高64%

先讲结论：东京23区中古大楼（家庭型）在2026年6月的掲载平均价格1亿1,694万円、反响平均价格7,124万円，价差4,570万円——卖方开价比买方实际询问的价格带高出64%。这是本站「东京开价 vs 询问价」系列第一期，之后每季追踪同一组数字。

【双口径是什么】LIFULL HOME'S 的市场报告有一组别家没有的数据：掲载价格＝卖方在网站上的开价，反响价格＝用户实际向不动产公司询问的对象价格。两者都非成约价，但一高一低夹出市场的「喊价区」与「出手区」。价差越大，代表卖方期待与买方预算脱节越严重。

【本期数字】掲载价格一年涨27.5%（9,173万→1亿1,694万円），反响价格只涨7.0%（6,655万→7,124万円）。平米单价：掲载169.3万円/㎡（+26.7%）、反响110.3万円/㎡（+6.6%）。价差从一年前的2,517万円扩大到4,570万円。拉长看，2020年1月集计开始时两者只差166万円，六年半下来开价端一路跑、询问端缓步跟，缺口越拉越开。要留意反响价格逐月波动大（2026年4、5月一度冲上8,817万、1亿20万円），因为它受当月被询问的个别高额对象拉动；6月回到7,124万円，看趋势比看单月可靠。

【市场背景】报告引东日本REINS：东京都区部中古大楼成约件数自2026年1月起连续低于前年同月，成约钝化的同时新卖盘持续流入，在库积上。6月日银升息至31年来水准后，LIFULL调查中57.4%的购屋检讨者回答「转趋慎重」。开价与出手价的缺口若持续，下一步常见的走法是卖方降价改定增加——报告也提到售出后改价的对象在增加、降幅在扩大。

【对读者的意义】用开价行情估东京资产价值会高估，用反响价位看则接近买方真实预算带。下一期看三件事：价差是否见顶、掲载价格是否跟随都心6区进入调整、反响价格能否守住7,000万円台。