【都心高价带追踪｜2026年Q2】都心6区开价四连跌至1亿6,800万円，1亿-1.5亿円台对象滞留压低均价

先讲结论：东京都心6区家庭型中古大楼的掲载平均价格，2026年2月触顶1亿8,063万円后四个月连跌，6月来到1亿6,800万円；跌的主因是价格带构成变化——1亿-1.5亿円台对象大量流入并滞留市场，把平均值往下压。这是本站「都心高价带」系列第一期。

【本期数字】6月掲载平均价格1亿6,800万円，比2月高点低1,263万円（-7.0%），比前年同月的1亿4,370万円仍高16.9%。平均专有面积71.6㎡（前年71.5㎡，持平）、平均屋龄23.2年（前年26.7年，年轻3.5岁）。2020年1月集计开始时，同一口径是7,016万円——六年半涨了1.4倍。

【均价为何回落】4-6月都心6区掲载对象数比前年同期+44.6%。构成比上，1-3月时1.6亿円台以上对象占全体21.3%，4-6月缩到18.9%；低于均价的1亿-1.5亿円台从20.7%扩大到24.4%。也就是说，跌的是「组成」，不完全是「单价」。报告指出，1亿-1.5亿円台是房贷依赖度高的实需带，反响（买方询问）虽在增加，但受升息与预算天花板影响，成约不顺的对象变多、滞留变长；售出后改价的对象增加、降价幅度扩大，加重均价下行。

【两极分化】2亿円以上对象的反响增加更明显，掲载与反响集中在港区、尤其麻布十番站周边——2025至2026年交屋的超大规模分让案开始在中古市场流通，吸走市场关注。但同价格带的掲载在库也比前年+95.6%：地标案有人抢，非地标案被严格挑选，在库开始滞留。

【对读者的意义】都心6区「均价下跌」的标题数字，拆开看是实需带涌入＋豪宅带分化，并非全面回档。持有1亿円上下对象的卖方面对的竞争者一季多了四成；买方端，改价对象增加代表议价空间在打开。下一期看三件事：均价是否止跌、1亿-1.5亿円台构成比是否续扩、2亿円以上在库消化速度。