【都心高價帶追蹤｜2026年Q2】都心6區開價四連跌至1億6,800萬円，1億-1.5億円台物件滯留壓低均價

先講結論：東京都心6區家庭型中古大樓的掲載平均價格，2026年2月觸頂1億8,063萬円後四個月連跌，6月來到1億6,800萬円；跌的主因是價格帶構成變化——1億-1.5億円台物件大量流入並滯留市場，把平均值往下壓。這是本站「都心高價帶」系列第一期。

【本期數字】6月掲載平均價格1億6,800萬円，比2月高點低1,263萬円（-7.0%），比前年同月的1億4,370萬円仍高16.9%。平均專有面積71.6㎡（前年71.5㎡，持平）、平均屋齡23.2年（前年26.7年，年輕3.5歲）。2020年1月集計開始時，同一口徑是7,016萬円——六年半漲了1.4倍。

【均價為何回落】4-6月都心6區掲載物件數比前年同期+44.6%。構成比上，1-3月時1.6億円台以上物件佔全體21.3%，4-6月縮到18.9%；低於均價的1億-1.5億円台從20.7%擴大到24.4%。也就是說，跌的是「組成」，不完全是「單價」。報告指出，1億-1.5億円台是房貸依賴度高的實需帶，反響（買方詢問）雖在增加，但受升息與預算天花板影響，成約不順的物件變多、滯留變長；售出後改價的物件增加、降價幅度擴大，加重均價下行。

【兩極分化】2億円以上物件的反響增加更明顯，掲載與反響集中在港區、尤其麻布十番站周邊——2025至2026年交屋的超大規模分讓案開始在中古市場流通，吸走市場關注。但同價格帶的掲載在庫也比前年+95.6%：地標案有人搶，非地標案被嚴格挑選，在庫開始滯留。

【對讀者的意義】都心6區「均價下跌」的標題數字，拆開看是實需帶湧入＋豪宅帶分化，並非全面回檔。持有1億円上下物件的賣方面對的競爭者一季多了四成；買方端，改價物件增加代表議價空間在打開。下一期看三件事：均價是否止跌、1億-1.5億円台構成比是否續擴、2億円以上在庫消化速度。