灣岸中古公寓「降價一成」是通過點嗎 10.6萬筆成交回答合理價A · 可全文翻譯
編輯觀點
重點要點
- 調查由マンションリサーチ進行，對象是中央區與江東區的中古公寓，期間2023年1月至2026年6月，樣本10萬6,877件。
- 報告指出，目前平均要經過超過一成的降價才成交，這種情況已經一般化。
- 2024年日銀解除零利率、政策利率升到0.25%，這個時點與高價位公寓庫存開始增加的時期幾乎一致。
- 2024年中之後庫存急增，2025年後半起賣方之間的價格競爭轉趨激烈。
- 報告結論：一成的降價可能只是通過點，利率再升則需要更大幅度的價格調整。
觀察分析
灣岸的塔式住宅是這十年東京房市的象徵，也是台灣買家最熟悉的標的。這份由マンションリサーチ整理的調查，用中央區與江東區在2023年1月到2026年6月之間的10萬6,877筆中古成交案例，去問一個很直接的問題：降價一成之後，這些物件的合理價位到底在哪裡。
值得注意的是資料本身的性質——這是仲介端的成交樣本，不是官方統計，樣本數大但集中在兩個行政區，不能直接推論到整個東京。看這種報告要抓的是趨勢與轉折點，不是絕對價位。
把它跟今天第4則放在一起看更清楚：長期固定房貸利率已經升到3.29%，變動型預期10月要再往上，購買力正在被壓縮。價格會不會續跌，取決於投資型買家撤退的速度與自住需求接手的能力。對想進場的人，實際的做法是把同一棟、同房型的成交價按季排開，看降價是集中在特定樓層與朝向，還是全面性的——前者是議價空間，後者才是市場轉向。
全文翻譯
マンションリサーチ公布灣岸中古公寓的價格調整調查。調查對象是中央區與江東區的中古公寓，調查期間為2023年1月至2026年6月，樣本數10萬6,877件，方法是對公開的中古公寓出售資訊做統計處理。
報告指出，現在平均要經過超過一成的降價才能成交，這種情形已經一般化。
報告把價格變化與利率放在一起看：2024年日本銀行解除零利率政策、把政策利率調高到0.25%，這個時點與高價位公寓的待售庫存開始增加的時期幾乎一致。2024年中之後庫存急速增加，2025年後半起賣方之間的價格競爭轉趨激烈。
近期庫存轉為持平或微幅減少，但報告認為這並不是需求急速回復，而是靠大幅降價才讓成交成立的狀態。
結論指出，一成的降價有可能只是通過點；今後利率若進一步上升，市場可能需要比現在更大幅度的價格調整。報告並認為，市場的重心正在從價格轉向流動性。
歷史上的今天（主題相關）
- 2023本次調查的統計起點：2023年1月，其後累計10萬6,877件中古成交樣本。
- 2024日銀解除零利率政策、政策利率升到0.25%，同時期高價位公寓的待售庫存開始增加。
- 2025後半起賣方之間的價格競爭轉趨激烈，降價成為成交的前提。