日本房贷拉到50年　同一份薪水多借2,000万日圆

日本买房的算式今年被改写了一条：不是利率，是年限。东洋经济报导，住宅价格高涨让「房贷 35 年」的常识正在崩解，40 年、50 年、甚至最长 55 年的商品陆续登场，某家网络银行主管说，新承作的房贷里有一半超过 35 年。银行的审查重心也跟着移动——从「年收倍率」转向「返済比率」，也就是不再问你借的钱是年收的几倍，只问每月还款吃掉月收入的几成。

这个转向的威力用数字看最清楚。以本金 5,000 万日圆、利率 1.5%、元利均等偿还试算：35 年期月付约 15.3 万日圆，总还款约 6,430 万；拉到 50 年，月付降到约 11.9 万，总还款却升到约 7,110 万。月付少了 22%，总利息从 1,430 万变成 2,110 万，多付近 680 万日圆。

真正改变市场的是可贷金额。假设年收 700 万日圆、返済比率上限抓 35%，每月可还 20.4 万。在 35 年期下，这个数字对应约 6,660 万日圆的贷款上限；换成 50 年期，同一份薪水撑得起约 8,600 万。同一个买家，购买力凭空多出将近 2,000 万日圆。银行改看返済比率，等于替房价的下一段涨幅预先铺好了跑道。

但超长期房贷有一道自然的年龄闸门，这点在报导与广告里都不会被强调：日本的房贷普遍要求完済时年龄在 80 岁以下，并且要通过团体信用生命保险的审查。换算下来，50 年期实际上只有 30 岁以前的人借得到，40 年期的门槛也落在 40 岁上下。也就是说，这类商品锁定的是刚进职场、头期款最薄、收入最不确定的那一群人——把最长的利率风险，交给了风险承受力最低的族群。日本并非第一次用年限抵销房价，泡沫时期就有把还款接到下一代身上的亲子接力型房贷，制度至今仍在；差别在于当年的前提是「房价会一直涨，接力的人接得住」。

另一个被轻轻带过的名词是据置型。它的设计是前几年只付利息、暂不还本金，帐面月付因此更低，但据置期结束后月付会跳升，而且那几年本金一毛没少、利息照算。把据置型与 50 年期叠在一起，买家在最初几年看到的月付数字，跟他实际要背的债务规模已经是两回事。这正是报导里「ツケ払い」——先享后付——这个说法的重量。

本站 8 月 6 日算过，1 亿日圆在东京能买到的空间，从港区的 102 平方公尺缩到 23 区外的 66 平方公尺。年限这条线，是在替缩水的坪数补位：家庭收入的成长速度追不上首都圈对象的涨幅，于是用时间换空间。

月付降低制造的错觉，要用本金偿还进度来拆穿。同样 5,000 万日圆、利率 1.5%，50 年期在缴满十年后，贷款余额还有约 4,275 万，十年只还掉本金的 14.5%；35 年期同一时点余额约 3,828 万，还掉 23.4%。差距 447 万日圆。这个数字在你不换屋、不转职、房价不跌的前提下都无所谓，一旦要在十年内卖掉，它就是决定你能不能全身而退的那一笔——如果届时售价低于贷款余额，就是日本说的オーバーローン，卖掉还得补钱，银行也不会放行。

把它跟租金放在一起看更清楚。假设同等对象的市场租金是每月 18 万日圆，50 年期房贷的 11.9 万月付会让「买比租便宜」看起来成立，但那 11.9 万里前十年有极高比例是利息，真正变成自己资产的部分很薄。租金付出去确实收不回来，可是超长期房贷前段缴的利息同样收不回来，两者的差别没有月付数字看起来那么大。日本中古屋市场的流动性又远不如台湾人习惯的预期，屋龄、耐震基准、管理费滞纳都会影响成交速度——用最长的年限买进一个流动性有限的资产，是这波超长期房贷最少被讲出来的一面。

返済比率这条线本身也有公开的刻度可以对照。以住宅金融支持机构的 flat35 为例，年收 400 万日圆未满者的返済比率上限是 30%，400 万以上者是 35%——而且分母算的是税前年收、分子算的是所有贷款的年还款额，车贷与信用卡分期都要一起塞进去。这代表两件事：一是超长期房贷把月付压低之后，同一个人还能再借车贷而不触线，家庭整体的杠杆会比帐面看到的更高；二是既有负债在申贷前先结清，可贷金额的变化往往比多存几十万头期款更明显。

往下看有三种走向。第一种是房价再撑一段：可贷金额变大、需求被年限撑住，价格续涨，直到薪资追不上为止。第二种是利率咬人：日银升息路径一旦延续，变动型的月付会走升，而 50 年期意味着利率曝险的时间比 35 年多出四成三，越后面的年份本金余额越高、越怕升息。第三种是监理踩煞车：一旦超长期房贷的承作占比继续往上，金融庁很难不把它列进检查重点，届时收紧的是最边际的那批买家。

对台湾读者，这件事的影响是间接但实在的。外国买家在日本申贷的门槛本来就高，多数人靠台湾端资金或日系银行的海外分行，超长期房贷推升的是日本本地买家的出价能力——换句话说，它垫高的是你的入场价，却不会提高你的杠杆。买投资型对象的人更要重算一次：对象价格被本地买家的年限红利推上去，租金却不会因为别人借 50 年而变多，收益率是被压缩的那一端。真的要用日本房贷，先问清楚三件事：变动型还是固定型、完済时年龄的上限怎么算、以及据置期结束后月付跳升多少，不要只比开头那个数字。

接下来盯三件事：主要银行 40 年以上商品在新承作里的实际占比、金融庁对超长期房贷的表态，以及日银政策利率的下一步。房贷年限拉到 50 年，等于把今天的房价交给 2076 年的自己去还。