日本房貸拉到50年　同一份薪水多借2,000萬日圓

日本買房的算式今年被改寫了一條：不是利率，是年限。東洋經濟報導，住宅價格高漲讓「房貸 35 年」的常識正在崩解，40 年、50 年、甚至最長 55 年的商品陸續登場，某家網路銀行主管說，新承作的房貸裡有一半超過 35 年。銀行的審查重心也跟著移動——從「年收倍率」轉向「返済比率」，也就是不再問你借的錢是年收的幾倍，只問每月還款吃掉月收入的幾成。

這個轉向的威力用數字看最清楚。以本金 5,000 萬日圓、利率 1.5%、元利均等償還試算：35 年期月付約 15.3 萬日圓，總還款約 6,430 萬；拉到 50 年，月付降到約 11.9 萬，總還款卻升到約 7,110 萬。月付少了 22%，總利息從 1,430 萬變成 2,110 萬，多付近 680 萬日圓。

真正改變市場的是可貸金額。假設年收 700 萬日圓、返済比率上限抓 35%，每月可還 20.4 萬。在 35 年期下，這個數字對應約 6,660 萬日圓的貸款上限；換成 50 年期，同一份薪水撐得起約 8,600 萬。同一個買家，購買力憑空多出將近 2,000 萬日圓。銀行改看返済比率，等於替房價的下一段漲幅預先鋪好了跑道。

但超長期房貸有一道自然的年齡閘門，這點在報導與廣告裡都不會被強調：日本的房貸普遍要求完済時年齡在 80 歲以下，並且要通過團體信用生命保險的審查。換算下來，50 年期實際上只有 30 歲以前的人借得到，40 年期的門檻也落在 40 歲上下。也就是說，這類商品鎖定的是剛進職場、頭期款最薄、收入最不確定的那一群人——把最長的利率風險，交給了風險承受力最低的族群。日本並非第一次用年限抵銷房價，泡沫時期就有把還款接到下一代身上的親子接力型房貸，制度至今仍在；差別在於當年的前提是「房價會一直漲，接力的人接得住」。

另一個被輕輕帶過的名詞是據置型。它的設計是前幾年只付利息、暫不還本金，帳面月付因此更低，但據置期結束後月付會跳升，而且那幾年本金一毛沒少、利息照算。把據置型與 50 年期疊在一起，買家在最初幾年看到的月付數字，跟他實際要背的債務規模已經是兩回事。這正是報導裡「ツケ払い」——先享後付——這個說法的重量。

本站 8 月 6 日算過，1 億日圓在東京能買到的空間，從港區的 102 平方公尺縮到 23 區外的 66 平方公尺。年限這條線，是在替縮水的坪數補位：家庭收入的成長速度追不上首都圈物件的漲幅，於是用時間換空間。

月付降低製造的錯覺，要用本金償還進度來拆穿。同樣 5,000 萬日圓、利率 1.5%，50 年期在繳滿十年後，貸款餘額還有約 4,275 萬，十年只還掉本金的 14.5%；35 年期同一時點餘額約 3,828 萬，還掉 23.4%。差距 447 萬日圓。這個數字在你不換屋、不轉職、房價不跌的前提下都無所謂，一旦要在十年內賣掉，它就是決定你能不能全身而退的那一筆——如果屆時售價低於貸款餘額，就是日本說的オーバーローン，賣掉還得補錢，銀行也不會放行。

把它跟租金放在一起看更清楚。假設同等物件的市場租金是每月 18 萬日圓，50 年期房貸的 11.9 萬月付會讓「買比租便宜」看起來成立，但那 11.9 萬裡前十年有極高比例是利息，真正變成自己資產的部分很薄。租金付出去確實收不回來，可是超長期房貸前段繳的利息同樣收不回來，兩者的差別沒有月付數字看起來那麼大。日本中古屋市場的流動性又遠不如台灣人習慣的預期，屋齡、耐震基準、管理費滯納都會影響成交速度——用最長的年限買進一個流動性有限的資產，是這波超長期房貸最少被講出來的一面。

返済比率這條線本身也有公開的刻度可以對照。以住宅金融支援機構的 flat35 為例，年收 400 萬日圓未滿者的返済比率上限是 30%，400 萬以上者是 35%——而且分母算的是稅前年收、分子算的是所有貸款的年還款額，車貸與信用卡分期都要一起塞進去。這代表兩件事：一是超長期房貸把月付壓低之後，同一個人還能再借車貸而不觸線，家庭整體的槓桿會比帳面看到的更高；二是既有負債在申貸前先結清，可貸金額的變化往往比多存幾十萬頭期款更明顯。

往下看有三種走向。第一種是房價再撐一段：可貸金額變大、需求被年限撐住，價格續漲，直到薪資追不上為止。第二種是利率咬人：日銀升息路徑一旦延續，變動型的月付會走升，而 50 年期意味著利率曝險的時間比 35 年多出四成三，越後面的年份本金餘額越高、越怕升息。第三種是監理踩煞車：一旦超長期房貸的承作占比繼續往上，金融庁很難不把它列進檢查重點，屆時收緊的是最邊際的那批買家。

對台灣讀者，這件事的影響是間接但實在的。外國買家在日本申貸的門檻本來就高，多數人靠台灣端資金或日系銀行的海外分行，超長期房貸推升的是日本本地買家的出價能力——換句話說，它墊高的是你的入場價，卻不會提高你的槓桿。買投資型物件的人更要重算一次：物件價格被本地買家的年限紅利推上去，租金卻不會因為別人借 50 年而變多，收益率是被壓縮的那一端。真的要用日本房貸，先問清楚三件事：變動型還是固定型、完済時年齡的上限怎麼算、以及據置期結束後月付跳升多少，不要只比開頭那個數字。

接下來盯三件事：主要銀行 40 年以上商品在新承作裡的實際占比、金融庁對超長期房貸的表態，以及日銀政策利率的下一步。房貸年限拉到 50 年，等於把今天的房價交給 2076 年的自己去還。