国交省启动令和8年度不动产鉴定监测：地价狂潮下，替「估价的品质」把关A · 可全文翻译

国土交通省公布令和8年度「鉴定评价モニタリング」的实施安排——由主管机关对不动产鉴定士出具的鉴定评价书进行抽查检证，确保估价品质。听起来是行政例行公事，但在当前的日本不动产市况下，这件事比平常重要。

原因很直白：地价已连续多年上涨，都心精华区的成交价屡创新高，海外资金持续涌入，而鉴定评价正是整个市场的「定价基础设施」——银行融资的担保评价、J-REIT的资产评价、相续与课税的基准、再开发的权利变换，全部创建在鉴定书之上。市况过热时，估价被「顺着行情」拉高的诱因最强，一旦品质松动，泡沫的煞车系统就失灵。1980年代泡沫的教训之一，正是担保评价的纪律崩坏。

对台湾读者的意义在两处：一是买日本房时拿到的不动产鉴定或查定书，其可信度背后有这套监测制度撑腰，但仍要分清「鉴定评价书」与业者随手出的「查定书」的效力差距；二是对投资J-REIT或日本不动产基金的人，鉴定品质是资产净值可信度的隐形地基。监测结果与指摘事项的公布内容，是观察日本估价纪律有无松动的年度定点观测。