國交省啟動令和8年度不動產鑑定監測：地價狂潮下，替「估價的品質」把關A · 可全文翻譯

國土交通省公布令和8年度「鑑定評價モニタリング」的實施安排——由主管機關對不動產鑑定士出具的鑑定評價書進行抽查檢證，確保估價品質。聽起來是行政例行公事，但在當前的日本不動產市況下，這件事比平常重要。

原因很直白：地價已連續多年上漲，都心精華區的成交價屢創新高，海外資金持續湧入，而鑑定評價正是整個市場的「定價基礎設施」——銀行融資的擔保評價、J-REIT的資產評價、相續與課稅的基準、再開發的權利變換，全部建立在鑑定書之上。市況過熱時，估價被「順著行情」拉高的誘因最強，一旦品質鬆動，泡沫的煞車系統就失靈。1980年代泡沫的教訓之一，正是擔保評價的紀律崩壞。

對台灣讀者的意義在兩處：一是買日本房時拿到的不動產鑑定或查定書，其可信度背後有這套監測制度撐腰，但仍要分清「鑑定評價書」與業者隨手出的「查定書」的效力差距；二是對投資J-REIT或日本不動產基金的人，鑑定品質是資產淨值可信度的隱形地基。監測結果與指摘事項的公布內容，是觀察日本估價紀律有無鬆動的年度定點觀測。