一億日圓在東京　從港區102㎡縮到23區外66㎡

一億日圓在東京能買到什麼？二十五年前是港區的 102 平方公尺，現在是 23 區外的 66 平方公尺。以近期匯價概算，一億日圓大約兩千萬台幣——這個價位在台北買不到大安區的三房，在東京則剛好走完同一段貶值旅程。對正在研究東京置產的台灣人來說，這組對照比任何房價指數都直觀。

把數字拆開。面積從 102 平方公尺縮到 66 平方公尺，少了三分之一強；換算單價，同樣一億日圓能買的每平方公尺數量只剩過去的六成五，等於單價漲了約 55%。而這還沒算地點：從港區退到 23 區外，中間隔著通勤時間、學區與轉手流動性。真正的購買力縮水，遠大於單價數字。另一個關鍵數字是供給：2025 年首都圈供給的一億日圓以上新建案達到 6,772 戶——「億元宅」已經不是稀有品，而是雙薪家庭咬牙可及的主力商品帶。

歷史對照要小心。泡沫期的億ション是富裕層的象徵，數量稀少；這一輪不同，它是由建築成本、土地成本、人事費三重上漲，加上超低利率的房貸環境共同推上去的。也就是說，價格的支撐點裡有很大一塊是「借錢很便宜」，而不是「所得變高」。

三種走向。其一，日銀在協調介入後續行升息，變動型房貸利率上行，成交量先降、都心稀缺物件價格後跌，23 區外的高價段最先鬆動——因為那裡的買方對月付金最敏感。其二，日圓走強讓外資買盤退場，過去兩年撐住都心高價段的海外資金縮手，但日本國內雙薪家庭的需求接手，價格橫盤而不是崩盤。其三，建築成本與人手不足持續，新供給減少，價格由供給面撐住，苦的是想買的人不是持有的人。

台灣讀者的實操重點有三。第一，別用台北的租金報酬率邏輯套東京——都心一億宅的表面利回り近年被壓得很低，這個價位帶賺的是價差與匯率，不是現金流，把它當收租標的會失望。第二，外國人在日本買房沒有身分限制，但貸款是另一回事，多數情況要準備相當比例的自備款，融資成本也高於日本本地買方，先問銀行再看物件。第三，匯率是第二個損益表：以台幣計價，一億日圓的房子在 157 円與 140 円的時候是兩個價格，進場點同時是匯率決策。

把買方的財務結構攤開會更清楚。日本的住宅貸款以變動利率為主流，過去二十年幾乎是零成本借錢，這讓「每月還多少」而不是「總價多少」變成決策基準。房價從 6,000 萬日圓漲到 1 億日圓，只要利率夠低、年限夠長，月付金的漲幅遠小於總價的漲幅——這正是雙薪家庭追得上億元宅的技術原因。但這條算式對利率極度敏感：利率往上動一碼，對背著 35 年房貸的家庭來說，總利息負擔的增加是以百萬日圓計的。日銀若在協調介入之後展開升息循環，最先被擠出市場的就是這群踩在能力邊界上的買方。

外國買方的角色也要講清楚。日本沒有針對外國人的購屋限制，這在主要國家裡並不常見，也是過去幾年海外資金湧入東京都心的原因之一。但有兩件事要先算：一是日本銀行對非居住者的貸款條件嚴格得多，多數情況得準備遠高於本地買方的自備款；二是持有階段的固定資產稅、都市計畫稅、管理費與修繕積立金，會把表面上的租金報酬率再削掉一層。用台灣的持有成本習慣去推算東京物件，通常會高估最後真正入袋的數字。

如果目標是自住兼保值，23 區外 66 平方公尺這個規格其實透露了市場的真實需求：通勤時間可接受、面積夠一家三口住、總價卡在一億這個心理關卡。這類物件的流動性通常優於都心的小坪數投資型產品，因為接手的是同樣需求的家庭而不是投資客。反過來說，買的若是投資型小套房，接手的人是誰、在什麼利率環境下接手，才是真正的風險。

供給端的限制也要放進來一起看。日本建設業的人手不足是結構性的，加上加班時間上限規制在 2024 年 4 月正式適用於建設業，工期拉長、人事成本上升，都直接反映在新建案的成本上。這代表新供給不容易靠放量來壓抑價格，於是市場的調整會先出現在成交量而不是價格：買方觀望、成交周轉變慢，但賣方因為持有成本不高而不急著降價，價格因此呈現「凍住」而不是「下跌」的狀態。對想進場的人來說，這種市場最難操作——等不到明顯的跌價訊號，卻又必須承擔利率上行的風險。比較務實的做法是把判斷基準從「價格會不會跌」換成「同一物件掛牌多久成交、成交價與開價的落差有多大」，那才是市場真正轉向的先行指標。

接下來盯三個地方：不動產經濟研究所每月的首都圈新建案供給與平均價、日銀對變動型房貸利率的傳導速度，以及 23 區外那些靠通勤時間撐住價格的新市鎮，成交周轉率有沒有轉慢。價格最後撐不撐得住，看的是轉手的人多不多。