一亿日圆在东京　从港区102㎡缩到23区外66㎡

一亿日圆在东京能买到什么？二十五年前是港区的 102 平方公尺，现在是 23 区外的 66 平方公尺。以近期汇价概算，一亿日圆大约两千万台币——这个价位在台北买不到大安区的三房，在东京则刚好走完同一段贬值旅程。对正在研究东京置产的台湾人来说，这组对照比任何房价指数都直观。

把数字拆开。面积从 102 平方公尺缩到 66 平方公尺，少了三分之一强；换算单价，同样一亿日圆能买的每平方公尺数量只剩过去的六成五，等於单价涨了约 55%。而这还没算地点：从港区退到 23 区外，中间隔着通勤时间、学区与转手流动性。真正的购买力缩水，远大於单价数字。另一个关键数字是供给：2025 年首都圈供给的一亿日圆以上新建案达到 6,772 户——「亿元宅」已经不是稀有品，而是双薪家庭咬牙可及的主力商品带。

历史对照要小心。泡沫期的亿ション是富裕层的象征，数量稀少；这一轮不同，它是由建筑成本、土地成本、人事费三重上涨，加上超低利率的房贷环境共同推上去的。也就是说，价格的支撑点里有很大一块是「借钱很便宜」，而不是「所得变高」。

三种走向。其一，日银在协调介入后续行升息，变动型房贷利率上行，成交量先降、都心稀缺对象价格后跌，23 区外的高价段最先松动——因为那里的买方对月付金最敏感。其二，日圆走强让外资买盘退场，过去两年撑住都心高价段的海外资金缩手，但日本国内双薪家庭的需求接手，价格横盘而不是崩盘。其三，建筑成本与人手不足持续，新供给减少，价格由供给面撑住，苦的是想买的人不是持有的人。

台湾读者的实操重点有三。第一，别用台北的租金报酬率逻辑套东京——都心一亿宅的表面利回り近年被压得很低，这个价位带赚的是价差与汇率，不是现金流，把它当收租标的会失望。第二，外国人在日本买房没有身分限制，但贷款是另一回事，多数情况要准备相当比例的自备款，融资成本也高于日本本地买方，先问银行再看对象。第三，汇率是第二个损益表：以台币计价，一亿日圆的房子在 157 円与 140 円的时候是两个价格，进场点同时是汇率决策。

把买方的财务结构摊开会更清楚。日本的住宅贷款以变动利率为主流，过去二十年几乎是零成本借钱，这让「每月还多少」而不是「总价多少」变成决策基准。房价从 6,000 万日圆涨到 1 亿日圆，只要利率够低、年限够长，月付金的涨幅远小于总价的涨幅——这正是双薪家庭追得上亿元宅的技术原因。但这条算式对利率极度敏感：利率往上动一码，对背着 35 年房贷的家庭来说，总利息负担的增加是以百万日圆计的。日银若在协调介入之后展开升息循环，最先被挤出市场的就是这群踩在能力边界上的买方。

外国买方的角色也要讲清楚。日本没有针对外国人的购屋限制，这在主要国家里并不常见，也是过去几年海外资金涌入东京都心的原因之一。但有两件事要先算：一是日本银行对非居住者的贷款条件严格得多，多数情况得准备远高于本地买方的自备款；二是持有阶段的固定资产税、都市计划税、管理费与修缮积立金，会把表面上的租金报酬率再削掉一层。用台湾的持有成本习惯去推算东京对象，通常会高估最后真正入袋的数字。

如果目标是自住兼保值，23 区外 66 平方公尺这个规格其实透露了市场的真实需求：通勤时间可接受、面积够一家三口住、总价卡在一亿这个心理关卡。这类对象的流动性通常优于都心的小坪数投资型产品，因为接手的是同样需求的家庭而不是投资客。反过来说，买的若是投资型小套房，接手的人是谁、在什么利率环境下接手，才是真正的风险。

供给端的限制也要放进来一起看。日本建设业的人手不足是结构性的，加上加班时间上限规制在 2024 年 4 月正式适用于建设业，工期拉长、人事成本上升，都直接反映在新建案的成本上。这代表新供给不容易靠放量来压抑价格，于是市场的调整会先出现在成交量而不是价格：买方观望、成交周转变慢，但卖方因为持有成本不高而不急着降价，价格因此呈现「冻住」而不是「下跌」的状态。对想进场的人来说，这种市场最难操作——等不到明显的跌价信号，却又必须承担利率上行的风险。比较务实的做法是把判断基准从「价格会不会跌」换成「同一对象挂牌多久成交、成交价与开价的落差有多大」，那才是市场真正转向的先行指针。

接下来盯三个地方：不动产经济研究所每月的首都圈新建案供给与平均价、日银对变动型房贷利率的传导速度，以及 23 区外那些靠通勤时间撑住价格的新市镇，成交周转率有没有转慢。价格最后撑不撑得住，看的是转手的人多不多。