新大久保租金逼近銀座　客單價卻遠低於銀座

新大久保的租金一路漲到接近銀座的水準，韓國餐飲品牌卻還是一家接一家進場。對想在日本開店的台灣人來說，這個看似矛盾的畫面，其實是一堂關於商圈定價的實務課。

受訪的韓國出身實業家在當地看了四十年，講出的關鍵矛盾是：房租逼近銀座，客單價卻遠低於銀座。這種結構下能活下來的，只有把翻桌率與外帶比重拉到極限的業態，或是把新大久保當成品牌的日本第一站、用行銷預算補貼店面虧損的企業。換句話說，現在進場的不是餐飲業者，是行銷部門。

這件事對台灣讀者有兩層意義。第一層是選址：以觀光客與話題性支撐的商圈，租金會領先客單價上漲，先漲的是成本，後到的是營收，中間那段落差就是新進業者的陣亡區。第二層是投資：如果你持有這類商圈的店舖物件，租金收益看起來漂亮，但租客替換率高、恢復原狀成本高，空置一個月吃掉的獲利比住宅物件多得多。

實際做法很簡單。看新大久保這類商圈的物件，別只看現在的租金水準，去查最近三年同一條街的租客更替次數；開店的話，把損益兩平點算在扣掉品牌行銷預算之後，如果只有靠總部補貼才過得去，那不是生意，是廣告。

接下來值得追的是租金與客單價的落差有沒有收斂，以及韓流品牌把日本一號店開在新大久保之後，第二號店選在哪裡——第二號店的位置，才會告訴你他們對這個商圈的真實評價。