新大久保租金逼近银座　客单价却远低于银座

新大久保的租金一路涨到接近银座的水准，韩国餐饮品牌却还是一家接一家进场。对想在日本开店的台湾人来说，这个看似矛盾的画面，其实是一堂关于商圈定价的实务课。

受访的韩国出身实业家在当地看了四十年，讲出的关键矛盾是：房租逼近银座，客单价却远低于银座。这种结构下能活下来的，只有把翻桌率与外带比重拉到极限的业态，或是把新大久保当成品牌的日本第一站、用行销预算补贴店面亏损的企业。换句话说，现在进场的不是餐饮业者，是行销部门。

这件事对台湾读者有两层意义。第一层是选址：以观光客与话题性支撑的商圈，租金会领先客单价上涨，先涨的是成本，后到的是营收，中间那段落差就是新进业者的阵亡区。第二层是投资：如果你持有这类商圈的店舖对象，租金收益看起来漂亮，但租客替换率高、恢复原状成本高，空置一个月吃掉的获利比住宅对象多得多。

实际做法很简单。看新大久保这类商圈的对象，别只看现在的租金水准，去查最近三年同一条街的租客更替次数；开店的话，把损益两平点算在扣掉品牌行销预算之后，如果只有靠总部补贴才过得去，那不是生意，是广告。

接下来值得追的是租金与客单价的落差有没有收敛，以及韩流品牌把日本一号店开在新大久保之后，第二号店选在哪里——第二号店的位置，才会告诉你他们对这个商圈的真实评价。