长期固定房贷利率升到3.29%　东京新推案均价1亿1,380万日圆

想在东京买房的台湾人，过去十年习惯了一句话：日本利率零，贷款近乎不用钱，房价再高也扛得住。这句话今年正式作废。日银六月把政策利率推到 1% 左右、是约三十一年来没见过的水准，而东京都内的新供给公寓平均价格已经站上一亿日圆。利率与房价同时往上，是这一代日本购屋者没有经历过的组合。

先看利率的实际数字。住宅金融支持机构的长期固定利率商品「フラット35」在 2026 年八月是 3.29%，刷新 2017 年十月以来的最高水准；还款期间更长的「フラット50」则落在 3.50% 到 3.61%。变动型目前多数银行在 1% 前后，但真正的关卡在后面——市场普遍预期，多数银行会在十月一起调升约 0.25 个百分点，而既有借款人的每月还款金额，通常要到 2027 年一月才会反映上去。也就是说，现在借的人感受到的痛，跟明年一月帐单上的痛，是两件事。

把这个变化换算成钱。以借款 5,000 万日圆、期间 35 年、元利均等摊还计算：利率 1.0% 时每月约 14 万 1,000 日圆；升到 1.25% 就变成每月约 14 万 7,000 日圆，一个月多约 5,900 日圆，三十五年累计多付约 247 万日圆。如果买的是东京都内那个「平均一亿一千三百八十万日圆」的对象、自备两成、借 9,100 万日圆，利率 1.0% 下每月还款约 25 万 7,000 日圆——这还没算管理费与修缮积立金。价格那一边也不留情：2025 年东京都内新供给公寓平均价格 1 亿 1,380 万日圆，比前一年上涨 27.3%，一年之内涨掉的金额，大约等于很多家庭十年的储蓄。

拿国际数字对照才知道位置。Demographia 的 2025 年统计里，房价所得比伦敦是 8.5 倍、纽约 7.5 倍、新加坡 4.3 倍；新加坡之所以低，是因为有 HDB 这套涵盖绝大多数国民的公营住宅制度，不能直接拿来说「新加坡比较便宜」。东京的特殊之处在于，它在利率接近零的环境下涨了十年，现在才开始承受利率上行——先有价格、后有成本，顺序跟多数城市相反。

三种走向。第一，日银照市场预期一年升两码，年底政策利率到 1.25% 上下，变动型跟着站上 1.3% 到 1.5%：添加贷款的可负担额度下降约一成，首购族被迫往外围或往小坪数移动，这条线的证据会出现在成交坪数与成交区域的变化，而不是总价指数。第二，价格先松动：今日第 16 则讲的湾岸公寓「降价一成」如果从个案变成常态，那代表投资型买家先撤，自住需求接不住高价位带。第三，利率涨、价格也涨，两边同时撑住——支撑力来自海外买家与租金上行，这条线最痛的是本地首购族，也最容易催生政策介入。

台湾读者的实操清单有四项。第一，别再用「日本利率很低」当投资前提；台湾人在日本买房多半走日系银行的海外分行或外资银行，利率本来就比本地人高一截，现在本地人的利率也在追上来，两边的利差空间正在被压缩。第二，用租金收益率对照贷款利率来看案子：如果表面收益率只有 3% 到 4%，而贷款利率往 3% 走，扣掉管理费、修缮积立金、固定资产税与空置期，实质报酬会非常薄。第三，如果已经持有变动型贷款，现在就去确认自己的合约是五年规则还是即时反映、下一次利率检讨是哪一个月，这决定你 2027 年一月会不会被帐单吓到。第四，把汇率与利率分开想：日圆走强（今日第 1 则）影响的是你换钱进场的成本，利率影响的是你每个月的现金流，两者不会互相抵销。

变动型贷款有两个规则，决定你的痛感什么时候来。第一是五年规则：多数银行的变动型，即使利率上升，每月还款金额五年内不变，变动的是本金与利息的比例——你的钱照样缴，但还掉的本金变少了。第二是 125% 规则：五年后重新计算时，新的还款额最多只能是原本的 1.25 倍。这两个规则听起来像保护，实际上是延后：如果利率涨得够多，利息会超过每月还款额，差额变成「未払利息」累积在后面，等于把痛推到还款期的末端。所以现在该做的不是恐慌，而是打开自己的贷款契约，确认银行采用的是哪一套规则、下一次利率检讨是哪个月。

固定与变动之间怎么选，本质上是在买一份保险。フラット35 现在 3.29%，变动型大约 1% 前后，两者相差超过两个百分点——这两个百分点就是保费。如果你的还款期只剩十年、或是你有随时能一次清偿的现金，买这份保险并不划算；如果你刚借了三十五年、家庭收入单一、且对每月现金流没有太多余裕，那么把利率锁在 3.29% 换来三十五年的确定性，是合理的选择。日本市场过去二十年几乎所有人都选变动型，因为那二十年利率没有动过；今年之后，这个「大家都这样选」的参考值已经失效。

台湾读者还要面对一层本地人没有的难题：融资条件。非居住者在日本取得房贷，多半只能通过日系银行的海外分行、部分外资银行或专做外国人的融资机构，可贷成数常见在五到七成、利率高于日本本地水准、还款年限也较短。因此不少人采取「先全额现金买进，之后再向日本的金融机构申请融资」的做法，但这条路在利率上行的环境下风险升高——你买进时的租金收益率如果只有 3%，之后拿到的融资利率也在 3% 附近，杠杆就完全没有意义。先算清楚收益率与利率的差距，再决定要不要借，而不是先买了再想办法。

最后提醒一个台湾买家最常低估的数字：持有成本。日本的公寓除了房贷，每个月还要付管理费与修缮积立金，东京 70 平方公尺左右的对象，两项合计常见在两万到三万日圆之间，而且修缮积立金会随屋龄分段调涨，建物到了第二个大规模修缮周期时往往翻倍。再加上每年的固定资产税与都市计划税、火灾与地震保险、以及委托管理公司的租赁管理费（租金的 3% 到 5% 是常见水准），这些加总起来会吃掉相当一部分的租金收入。把这些成本填进试算表之后，很多看起来收益率 4% 的案子，实际落到手上只剩 2% 出头——这才是决定要不要借钱买的真正数字。

接下来盯三件事：十月各家银行变动型利率的实际调整幅度、每月公布的フラット35 利率是否站稳 3% 以上、以及日银九月会议的措辞。这三个信号决定的是，2027 年一月那张帐单上的数字，会是小涨还是跳涨。