長期固定房貸利率升到3.29%　東京新推案均價1億1,380萬日圓

想在東京買房的台灣人，過去十年習慣了一句話：日本利率零，貸款近乎不用錢，房價再高也扛得住。這句話今年正式作廢。日銀六月把政策利率推到 1% 左右、是約三十一年來沒見過的水準，而東京都內的新供給公寓平均價格已經站上一億日圓。利率與房價同時往上，是這一代日本購屋者沒有經歷過的組合。

先看利率的實際數字。住宅金融支援機構的長期固定利率商品「フラット35」在 2026 年八月是 3.29%，刷新 2017 年十月以來的最高水準；還款期間更長的「フラット50」則落在 3.50% 到 3.61%。變動型目前多數銀行在 1% 前後，但真正的關卡在後面——市場普遍預期，多數銀行會在十月一起調升約 0.25 個百分點，而既有借款人的每月還款金額，通常要到 2027 年一月才會反映上去。也就是說，現在借的人感受到的痛，跟明年一月帳單上的痛，是兩件事。

把這個變化換算成錢。以借款 5,000 萬日圓、期間 35 年、元利均等攤還計算：利率 1.0% 時每月約 14 萬 1,000 日圓；升到 1.25% 就變成每月約 14 萬 7,000 日圓，一個月多約 5,900 日圓，三十五年累計多付約 247 萬日圓。如果買的是東京都內那個「平均一億一千三百八十萬日圓」的物件、自備兩成、借 9,100 萬日圓，利率 1.0% 下每月還款約 25 萬 7,000 日圓——這還沒算管理費與修繕積立金。價格那一邊也不留情：2025 年東京都內新供給公寓平均價格 1 億 1,380 萬日圓，比前一年上漲 27.3%，一年之內漲掉的金額，大約等於很多家庭十年的儲蓄。

拿國際數字對照才知道位置。Demographia 的 2025 年統計裡，房價所得比倫敦是 8.5 倍、紐約 7.5 倍、新加坡 4.3 倍；新加坡之所以低，是因為有 HDB 這套涵蓋絕大多數國民的公營住宅制度，不能直接拿來說「新加坡比較便宜」。東京的特殊之處在於，它在利率接近零的環境下漲了十年，現在才開始承受利率上行——先有價格、後有成本，順序跟多數城市相反。

三種走向。第一，日銀照市場預期一年升兩碼，年底政策利率到 1.25% 上下，變動型跟著站上 1.3% 到 1.5%：新增貸款的可負擔額度下降約一成，首購族被迫往外圍或往小坪數移動，這條線的證據會出現在成交坪數與成交區域的變化，而不是總價指數。第二，價格先鬆動：今日第 16 則講的灣岸公寓「降價一成」如果從個案變成常態，那代表投資型買家先撤，自住需求接不住高價位帶。第三，利率漲、價格也漲，兩邊同時撐住——支撐力來自海外買家與租金上行，這條線最痛的是本地首購族，也最容易催生政策介入。

台灣讀者的實操清單有四項。第一，別再用「日本利率很低」當投資前提；台灣人在日本買房多半走日系銀行的海外分行或外資銀行，利率本來就比本地人高一截，現在本地人的利率也在追上來，兩邊的利差空間正在被壓縮。第二，用租金收益率對照貸款利率來看案子：如果表面收益率只有 3% 到 4%，而貸款利率往 3% 走，扣掉管理費、修繕積立金、固定資產稅與空置期，實質報酬會非常薄。第三，如果已經持有變動型貸款，現在就去確認自己的合約是五年規則還是即時反映、下一次利率檢討是哪一個月，這決定你 2027 年一月會不會被帳單嚇到。第四，把匯率與利率分開想：日圓走強（今日第 1 則）影響的是你換錢進場的成本，利率影響的是你每個月的現金流，兩者不會互相抵銷。

變動型貸款有兩個規則，決定你的痛感什麼時候來。第一是五年規則：多數銀行的變動型，即使利率上升，每月還款金額五年內不變，變動的是本金與利息的比例——你的錢照樣繳，但還掉的本金變少了。第二是 125% 規則：五年後重新計算時，新的還款額最多只能是原本的 1.25 倍。這兩個規則聽起來像保護，實際上是延後：如果利率漲得夠多，利息會超過每月還款額，差額變成「未払利息」累積在後面，等於把痛推到還款期的末端。所以現在該做的不是恐慌，而是打開自己的貸款契約，確認銀行採用的是哪一套規則、下一次利率檢討是哪個月。

固定與變動之間怎麼選，本質上是在買一份保險。フラット35 現在 3.29%，變動型大約 1% 前後，兩者相差超過兩個百分點——這兩個百分點就是保費。如果你的還款期只剩十年、或是你有隨時能一次清償的現金，買這份保險並不划算；如果你剛借了三十五年、家庭收入單一、且對每月現金流沒有太多餘裕，那麼把利率鎖在 3.29% 換來三十五年的確定性，是合理的選擇。日本市場過去二十年幾乎所有人都選變動型，因為那二十年利率沒有動過；今年之後，這個「大家都這樣選」的參考值已經失效。

台灣讀者還要面對一層本地人沒有的難題：融資條件。非居住者在日本取得房貸，多半只能透過日系銀行的海外分行、部分外資銀行或專做外國人的融資機構，可貸成數常見在五到七成、利率高於日本本地水準、還款年限也較短。因此不少人採取「先全額現金買進，之後再向日本的金融機構申請融資」的做法，但這條路在利率上行的環境下風險升高——你買進時的租金收益率如果只有 3%，之後拿到的融資利率也在 3% 附近，槓桿就完全沒有意義。先算清楚收益率與利率的差距，再決定要不要借，而不是先買了再想辦法。

最後提醒一個台灣買家最常低估的數字：持有成本。日本的公寓除了房貸，每個月還要付管理費與修繕積立金，東京 70 平方公尺左右的物件，兩項合計常見在兩萬到三萬日圓之間，而且修繕積立金會隨屋齡分段調漲，建物到了第二個大規模修繕週期時往往翻倍。再加上每年的固定資產稅與都市計畫稅、火災與地震保險、以及委託管理公司的租賃管理費（租金的 3% 到 5% 是常見水準），這些加總起來會吃掉相當一部分的租金收入。把這些成本填進試算表之後，很多看起來收益率 4% 的案子，實際落到手上只剩 2% 出頭——這才是決定要不要借錢買的真正數字。

接下來盯三件事：十月各家銀行變動型利率的實際調整幅度、每月公布的フラット35 利率是否站穩 3% 以上、以及日銀九月會議的措辭。這三個訊號決定的是，2027 年一月那張帳單上的數字，會是小漲還是跳漲。