5年內賃貸反超！東京公寓房貸高於租金

打算在東京買房的台灣人,多半被一個直覺推著走:買房比租房划算,租金不過是幫房東繳貸款。這份東洋經濟用數據做的比較,正是在戳破這個直覺——在東京都心,這條等式正在翻過來。

過去「買划算」的算術很簡單:同一間物件,住宅貸款的月付低於它的租金,所以與其把錢丟給房東,不如自己養一間、還能留下資產。近年東京都內的公寓價格一路走高,把買房的月付(也就是貸款)一起推高,結果在越來越多物件上,租金反而比貸款月付還低。報導點出的「五年」這個時間窗很關鍵:它說明這波翻轉是近期、快速發生的,不是幾十年的緩慢結構變化。

成因並不神秘。都心新築公寓的價格,被建材、人工、用地成本,連同投資需求與海外資金一起往上推;租金雖然也在漲,但漲得黏、漲得慢,追不上房價的速度。當「買」的入場價被墊高、而「租」的價格相對溫和,買租比自然就翻轉了。

更要緊的是,買方付的從來不只有貸款月付。管理費、修繕積立金、每年的固定資產稅,加上利率一旦上行、月付還會再墊高,這些都是租方完全不必扛的成本。把它們一起算進去,「買划算」的真實門檻,比表面上「貸款月付對租金」的比較高得多。很多人被神話騙,就是因為只比了月付跟租金這兩個數字。

日本長年的超低利率,是「持ち家神話」的地基:錢便宜,買房的月付才壓得低於租金,買方也才敢用長年期貸款把資產鎖進一間房。當房價的漲幅超過租金、而利率又不再是零,這塊地基就開始鬆動——神話的算術基礎變了。

接下來怎麼走,看兩個變數。若房價續漲、租金追不上,租相對更划算,特別適合居留年限還不確定的外國人;若日本的利率再往上走,貸款月付墊高,買方會更吃虧;反過來,萬一房價回檔,買方的窗口才會重新打開。這三種走向,對「現在該不該進場」的答案完全不同。

對台灣讀者,務實的做法有三個。一,赴日居留年限不確定的人,先租、觀察,不要急著把大筆頭期款鎖進一間房,保留機動性。二,算「買」的成本時,把管理費、修繕、固定資產稅、利率風險全部加進去,不要只拿貸款月付跟租金比,那是被神話騙的比法。三,都心以外、或中古物件的買租比,跟都心新築可能完全不同,別把一句「東京房價很貴」套用到所有物件,要逐案自己算一次。

真正該算清楚的,是在你打算住的那幾年、在那個具體物件上,哪一邊的總成本比較低;把「買還是租」當成非此即彼,一開始就問錯了方向。東京都心的數據告訴我們,連「買一定划算」這種被當成常識的前提,都已經到了要重算的時候。把數字攤開算清楚,答案往往跟直覺相反。