5年内赁贷反超！东京公寓房贷高于租金

打算在东京买房的台湾人,多半被一个直觉推着走:买房比租房划算,租金不过是帮房东缴贷款。这份东洋经济用数据做的比较,正是在戳破这个直觉——在东京都心,这条等式正在翻过来。

过去「买划算」的算术很简单:同一间对象,住宅贷款的月付低于它的租金,所以与其把钱丢给房东,不如自己养一间、还能留下资产。近年东京都内的公寓价格一路走高,把买房的月付(也就是贷款)一起推高,结果在越来越多对象上,租金反而比贷款月付还低。报导点出的「五年」这个时间窗很关键:它说明这波翻转是近期、快速发生的,不是几十年的缓慢结构变化。

成因并不神秘。都心新筑公寓的价格,被建材、人工、用地成本,连同投资需求与海外资金一起往上推;租金虽然也在涨,但涨得黏、涨得慢,追不上房价的速度。当「买」的入场价被垫高、而「租」的价格相对温和,买租比自然就翻转了。

更要紧的是,买方付的从来不只有贷款月付。管理费、修缮积立金、每年的固定资产税,加上利率一旦上行、月付还会再垫高,这些都是租方完全不必扛的成本。把它们一起算进去,「买划算」的真实门槛,比表面上「贷款月付对租金」的比较高得多。很多人被神话骗,就是因为只比了月付跟租金这两个数字。

日本长年的超低利率,是「持ち家神话」的地基:钱便宜,买房的月付才压得低于租金,买方也才敢用长年期贷款把资产锁进一间房。当房价的涨幅超过租金、而利率又不再是零,这块地基就开始松动——神话的算术基础变了。

接下来怎么走,看两个变量。若房价续涨、租金追不上,租相对更划算,特别适合居留年限还不确定的外国人;若日本的利率再往上走,贷款月付垫高,买方会更吃亏;反过来,万一房价回档,买方的窗口才会重新打开。这三种走向,对「现在该不该进场」的答案完全不同。

对台湾读者,务实的做法有三个。一,赴日居留年限不确定的人,先租、观察,不要急着把大笔头期款锁进一间房,保留机动性。二,算「买」的成本时,把管理费、修缮、固定资产税、利率风险全部加进去,不要只拿贷款月付跟租金比,那是被神话骗的比法。三,都心以外、或中古对象的买租比,跟都心新筑可能完全不同,别把一句「东京房价很贵」套用到所有对象,要逐案自己算一次。

真正该算清楚的,是在你打算住的那几年、在那个具体对象上,哪一边的总成本比较低;把「买还是租」当成非此即彼,一开始就问错了方向。东京都心的数据告诉我们,连「买一定划算」这种被当成常识的前提,都已经到了要重算的时候。把数字摊开算清楚,答案往往跟直觉相反。