【白書解讀】東京房租30年來首次認真上漲：都區部+1.8%，招租大數據顯示9年已漲近兩成A · 可全文翻譯

結論先行：東京的房租正在動，而且是三十多年來第一次認真地動。內閣府《令和7年度經濟財政白書》點名一個對置產與租賃投資都很關鍵的數字——東京都區部的「民營家賃（市場租金）」2025年5月年增1.8%，是1993年以來、三十年超來最高的漲幅；全國同期只有0.3%，凍得幾乎不動。更值得注意的是，白書用SUUMO的招租大數據算出的「募集家賃指數」顯示，東京都的新招租租金近九年累計已上漲近兩成，遠遠跑在官方CPI租金前面。

先把指標講白。CPI裡的「民營家賃」是以「目前正在住、正在付租金的房客」所面對的租金為基礎，等於是『存量（stock）』租金；而日本除定期租約外，續約時要在房客不同意下調漲租金並不容易，所以租金的調漲多半發生在『換房客、重新招租』的時點。換句話說，反映新合約的『募集家賃（招租租金）』是『流量（flow）』，會領先存量的CPI租金。白書正是用這個流量領先存量的邏輯，預告東京CPI租金後續還會續漲。

數字拆解。SUUMO招租大數據（經海多尼克法品質調整）顯示，2016到2025約九年間，東京23區的招租租金累計上漲近兩成（約2割弱），23區以外也漲了約一成；對照同期東京都區部的CPI民營家賃只累計上漲約2%，落差非常大。這個落差不是統計噪音，而是『流量已經漲了、存量還沒追上』——隨著房客逐漸換約，存量CPI租金會被流量一路往上帶。白書並引用總務省試算指出，若對房屋老化做品質調整，CPI民營家賃的漲幅還會更高（木造年率+0.8pt、非木造+0.7pt）。

成因有兩層。供給端，建築費高漲與高止まり、加上貸款利率上升，讓出租方為了確保租賃收益率，在新合約時積極調漲租金。需求端，東京都區部包含外國人在內的人口持續增加，撐住了租賃需求，讓房東更敢在重新招租時提價。換句話說，東京租金的上行，是『成本上升＋需求堅挺』在新合約端共同作用的結果，而不是全面、即時的普漲。

給台灣讀者的實操（房產角度）。第一，東京租金正進入三十年來首見的上行軌道，但官方CPI租金因為是存量、調整慢，會低估真實的市場熱度；想看真實租金，要看SUUMO這類招租（流量）數據。第二，租金上行支撐租賃收益率，對在東京都區部持有出租物件、或評估置產收租的人是正面訊號，但要注意這同時來自建築費與利率的成本上升，毛利不必然擴大。第三，全國只漲0.3%、東京都區部漲1.8%，城鄉分化明顯，租金紅利集中在都心與人口流入區，選標的別用全國平均思考。接下來盯：東京招租租金的上行能否帶動存量CPI租金跟上、建築費與利率走向對房東提價意願的影響，以及外國人與人口流入是否延續。（資料來源：内閣府『令和7年度經濟財政白書』，政府標準利用規約）