【白书解读】东京房租30年来首次认真上涨：都区部+1.8%，招租大数据显示9年已涨近两成A · 可全文翻译

结论先行：东京的房租正在动，而且是三十多年来第一次认真地动。内阁府《令和7年度经济财政白书》点名一个对置产与租赁投资都很关键的数字——东京都区部的「民营家赁（市场租金）」2025年5月年增1.8%，是1993年以来、三十年超来最高的涨幅；全国同期只有0.3%，冻得几乎不动。更值得注意的是，白书用SUUMO的招租大数据算出的「募集家赁指数」显示，东京都的新招租租金近九年累计已上涨近两成，远远跑在官方CPI租金前面。

先把指针讲白。CPI里的「民营家赁」是以「目前正在住、正在付租金的房客」所面对的租金为基础，等于是『存量（stock）』租金；而日本除定期租约外，续约时要在房客不同意下调涨租金并不容易，所以租金的调涨多半发生在『换房客、重新招租』的时点。换句话说，反映新合约的『募集家赁（招租租金）』是『流量（flow）』，会领先存量的CPI租金。白书正是用这个流量领先存量的逻辑，预告东京CPI租金后续还会续涨。

数字拆解。SUUMO招租大数据（经海多尼克法品质调整）显示，2016到2025约九年间，东京23区的招租租金累计上涨近两成（约2割弱），23区以外也涨了约一成；对照同期东京都区部的CPI民营家赁只累计上涨约2%，落差非常大。这个落差不是统计噪音，而是『流量已经涨了、存量还没追上』——随着房客逐渐换约，存量CPI租金会被流量一路往上带。白书并引用总务省试算指出，若对房屋老化做品质调整，CPI民营家赁的涨幅还会更高（木造年率+0.8pt、非木造+0.7pt）。

成因有两层。供给端，建筑费高涨与高止まり、加上贷款利率上升，让出租方为了确保租赁收益率，在新合约时积极调涨租金。需求端，东京都区部包含外国人在内的人口持续增加，撑住了租赁需求，让房东更敢在重新招租时提价。换句话说，东京租金的上行，是『成本上升＋需求坚挺』在新合约端共同作用的结果，而不是全面、即时的普涨。

给台湾读者的实操（房产角度）。第一，东京租金正进入三十年来首见的上行轨道，但官方CPI租金因为是存量、调整慢，会低估真实的市场热度；想看真实租金，要看SUUMO这类招租（流量）数据。第二，租金上行支撑租赁收益率，对在东京都区部持有出租对象、或评估置产收租的人是正面信号，但要注意这同时来自建筑费与利率的成本上升，毛利不必然扩大。第三，全国只涨0.3%、东京都区部涨1.8%，城乡分化明显，租金红利集中在都心与人口流入区，选标的别用全国平均思考。接下来盯：东京招租租金的上行能否带动存量CPI租金跟上、建筑费与利率走向对房东提价意愿的影响，以及外国人与人口流入是否延续。（数据源：内阁府『令和7年度经济财政白书』，政府标准利用规约）