东京23区中古屋均价1.28亿 升息也压不住房价与房租

东京23区上个月的中古大楼成交均价，换算成70平方公尺的标准户型，来到约1亿2800万日圆，比去年同月又涨了大约27%。这个数字之所以值得每一个关注日本资产的人停下来看，是因为它出现在「日银刚刚升息」的时间点上——照常理，升息会垫高房贷成本、冷却买气、压抑房价，但市场给出的却是继续上涨的答案。

把数字拆开看，1亿2800万日圆的中古屋是什么概念？它已经逼近甚至超过许多人印象中的「新成屋」价位，代表二手市场的定价正在被一手市场的稀缺往上拉。背后有几个结构性推力：其一，建筑原物料与工资这几年大幅上涨，新建案的成本垫高、开案速度放缓，能买到的新屋越来越少也越来越贵，需求只好外溢到中古屋；其二，东京都心的土地供给本就有限，精华地段更是只减不增；其三，日圆贬值让海外资金把东京不动产视为相对便宜的避风港，外来买盘替价格再添柴火。

最值得玩味的是「升息为何压不住房价」。理论上升息是房市的冷水，但这次有两个对冲力量：一是日本即便升息，绝对利率仍远低于欧美，房贷成本的增幅有限，购屋族的月付压力没有想像中那么快恶化；二是市场存在「升息＝通膨确立＝实体资产更该抱紧」的心理，反而把一部分资金推向房地产保值。于是我们看到一个耐人寻味的局面：政策利率往上，房价也往上。

更该注意的是租金同步走扬。当买房的门槛被推到1亿以上，被挤出购屋市场的人只能转向租屋，需求集中让租金跟着上涨。这对居住者是双重夹击——买也贵、租也贵；但对持有者，则意味着租金收入有支撑。

几种走向可以推演。其一，若日银后续升息节奏温和、每次只动一码，房价可能维持高档缓涨，租金跟着垫高，买租成本一起卡在高位。其二，若升息超预期、房贷利率明显跳升，杠杆较高的投资客可能开始抛售，中古屋市场是最先松动的一环，价格会先在这里出现裂缝。其三，若日圆由贬转升、海外买盘退潮，都心精华区的撑盘力道会被测试。

对想在东京置产收租的台湾读者，这则新闻传达的消息很实际：高房价与高租金正在并存。表面上租金上涨让收租更有底气，但当入手成本被推到1亿2800万，实质的租金殖利率反而可能被稀释——买得越贵，回本越慢。此时更该做的是回到「净殖利率」的冷静计算：扣掉管理费、修缮、税负与汇率成本后，这个价位的东京中古屋到底还剩多少报酬，而不是被「东京房价只涨不跌」的氛围牵着走。

接下来该盯什么？第一，日银下一次的升息幅度与措辞，那是房贷利率的源头；第二，新建案的供给与开工数据，供给若持续萎缩，中古屋的涨势就难停；第三，海外买盘的进出，这是日圆汇率与东京房市之间最直接的传导带。