東京23區中古屋均價1.28億 升息也壓不住房價與房租

東京23區上個月的中古大樓成交均價，換算成70平方公尺的標準戶型，來到約1億2800萬日圓，比去年同月又漲了大約27%。這個數字之所以值得每一個關注日本資產的人停下來看，是因為它出現在「日銀剛剛升息」的時間點上——照常理，升息會墊高房貸成本、冷卻買氣、壓抑房價，但市場給出的卻是繼續上漲的答案。

把數字拆開看，1億2800萬日圓的中古屋是什麼概念？它已經逼近甚至超過許多人印象中的「新成屋」價位，代表二手市場的定價正在被一手市場的稀缺往上拉。背後有幾個結構性推力：其一，建築原物料與工資這幾年大幅上漲，新建案的成本墊高、開案速度放緩，能買到的新屋越來越少也越來越貴，需求只好外溢到中古屋；其二，東京都心的土地供給本就有限，精華地段更是只減不增；其三，日圓貶值讓海外資金把東京不動產視為相對便宜的避風港，外來買盤替價格再添柴火。

最值得玩味的是「升息為何壓不住房價」。理論上升息是房市的冷水，但這次有兩個對沖力量：一是日本即便升息，絕對利率仍遠低於歐美，房貸成本的增幅有限，購屋族的月付壓力沒有想像中那麼快惡化；二是市場存在「升息＝通膨確立＝實體資產更該抱緊」的心理，反而把一部分資金推向房地產保值。於是我們看到一個耐人尋味的局面：政策利率往上，房價也往上。

更該注意的是租金同步走揚。當買房的門檻被推到1億以上，被擠出購屋市場的人只能轉向租屋，需求集中讓租金跟著上漲。這對居住者是雙重夾擊——買也貴、租也貴；但對持有者，則意味著租金收入有支撐。

幾種走向可以推演。其一，若日銀後續升息節奏溫和、每次只動一碼，房價可能維持高檔緩漲，租金跟著墊高，買租成本一起卡在高位。其二，若升息超預期、房貸利率明顯跳升，槓桿較高的投資客可能開始拋售，中古屋市場是最先鬆動的一環，價格會先在這裡出現裂縫。其三，若日圓由貶轉升、海外買盤退潮，都心精華區的撐盤力道會被測試。

對想在東京置產收租的台灣讀者，這則新聞傳達的訊息很實際：高房價與高租金正在並存。表面上租金上漲讓收租更有底氣，但當入手成本被推到1億2800萬，實質的租金殖利率反而可能被稀釋——買得越貴，回本越慢。此時更該做的是回到「淨殖利率」的冷靜計算：扣掉管理費、修繕、稅負與匯率成本後，這個價位的東京中古屋到底還剩多少報酬，而不是被「東京房價只漲不跌」的氛圍牽著走。

接下來該盯什麼？第一，日銀下一次的升息幅度與措辭，那是房貸利率的源頭；第二，新建案的供給與開工數據，供給若持續萎縮，中古屋的漲勢就難停；第三，海外買盤的進出，這是日圓匯率與東京房市之間最直接的傳導帶。