【投資型公寓｜2026上半年】平均3,703萬日圓年增7.8%、㎡單價145.6萬——2,500萬以下的入門盤從121戶剩2戶

這是本站「首都圈投資型公寓・價格」這條線的第一期，往後每半年更新一次同樣的兩張圖與同樣的指標。

2026年上半年的平均價格是3,703萬日圓，前年同期3,434萬日圓，一戶多了269萬日圓、幅度7.8%。㎡單價145.6萬日圓，前年同期133.4萬日圓，增加12.2萬日圓、幅度9.1%。

兩個數字的落差要拆開看。單價漲9.1%、總價只漲7.8%，中間的1.3個百分點來自面積——每戶平均專有面積從25.74㎡縮到25.43㎡，少了1.2%。也就是說，帳面上「一戶3,703萬」看起來比實際的單價漲勢溫和，是因為房子做小了。這是投資型公寓長年的慣用做法：總價要壓在買得起的區間，能動的只有坪數。

真正該注意的是價位帶。2,500萬日圓以下的物件，本期只有2戶、佔0.1%；前年同期是121戶、佔6.5%。往前拉，2024年全年47戶（1.1%）、2025年全年129戶（3.2%）。一年之內，「兩千多萬日圓入手一間東京圈套房」這個華語圈講了很多年的入門敘事，在新案市場上基本上沒有了。要用這個預算，剩下的路是中古物件，那是另一個風險結構——屋齡、修繕積立金、管理狀態都要自己查。

跟年間水準比也是同一個方向：2025年全年平均3,626萬日圓、㎡單價136.6萬日圓，本期一次跳到3,703萬與145.6萬。上半年的數字通常會被下半年的案源結構拉動，8月的這份公表只是半年結算，年間定案要等明年初的年間版。

最後講清楚一件事：這份報告沒有公表租金與收益率，所以「殖利率被壓縮」這句話本站只能停在價格面的推論——單價漲9.1%、面積縮1.2%，租金若沒有同步跟上，表面殖利率就會被吃掉。實際數字請以個案租金試算，不要從這份報告推導。數字全部出自㈱不動産経済研究所2026年8月5日公表資料。