【投资型公寓｜2026上半年】平均3,703万日圆年增7.8%、㎡单价145.6万——2,500万以下的入门盘从121户剩2户

这是本站「首都圈投资型公寓・价格」这条线的第一期，往后每半年更新一次同样的两张图与同样的指针。

2026年上半年的平均价格是3,703万日圆，前年同期3,434万日圆，一户多了269万日圆、幅度7.8%。㎡单价145.6万日圆，前年同期133.4万日圆，增加12.2万日圆、幅度9.1%。

两个数字的落差要拆开看。单价涨9.1%、总价只涨7.8%，中间的1.3个百分点来自面积——每户平均专有面积从25.74㎡缩到25.43㎡，少了1.2%。也就是说，帐面上「一户3,703万」看起来比实际的单价涨势温和，是因为房子做小了。这是投资型公寓长年的惯用做法：总价要压在买得起的区间，能动的只有坪数。

真正该注意的是价位带。2,500万日圆以下的对象，本期只有2户、占0.1%；前年同期是121户、占6.5%。往前拉，2024年全年47户（1.1%）、2025年全年129户（3.2%）。一年之内，「两千多万日圆入手一间东京圈套房」这个华语圈讲了很多年的入门叙事，在新案市场上基本上没有了。要用这个预算，剩下的路是中古对象，那是另一个风险结构——屋龄、修缮积立金、管理状态都要自己查。

跟年间水准比也是同一个方向：2025年全年平均3,626万日圆、㎡单价136.6万日圆，本期一次跳到3,703万与145.6万。上半年的数字通常会被下半年的案源结构拉动，8月的这份公表只是半年结算，年间定案要等明年初的年间版。

最后讲清楚一件事：这份报告没有公表租金与收益率，所以「殖利率被压缩」这句话本站只能停在价格面的推论——单价涨9.1%、面积缩1.2%，租金若没有同步跟上，表面殖利率就会被吃掉。实际数字请以个案租金试算，不要从这份报告推导。数字全部出自㈱不动产経済研究所2026年8月5日公表数据。