【東京開價vs詢問價｜2026年7月】23區中古大樓開價1億1,846萬円，與買方詢問價的差距縮到4,512萬円

上期（2026年6月分）東京23區家庭型中古大樓的掛牌開價是1億1,694萬円，本期（7月分）1億1,846萬円，一個月多了152萬円，漲幅1.3%。同一時間，買方實際去詢問的物件平均價從7,124萬円上升到7,333萬円，多了209萬円、漲2.9%。兩邊的差距因此從4,570萬円縮到4,512萬円——這是本期唯一一個往「收斂」方向走的數字。

但收斂的幅度很小。開價仍是詢問價的1.62倍，上期是1.64倍。這條線之所以每月追，就是因為別家只給你一個「平均價」，而LIFULL同時公表兩個口徑：一個是賣方掛出來的價，一個是買方真的按下詢問鍵的價。第一張圖把這兩條線畫在一起，一年來上面那條幾乎沒有回頭，下面那條走得平緩許多。

把時間拉長更清楚。年增率上，開價+23.6%、詢問價+12.0%；對疫前基準（本統計自2020年1月起，故以2020年1月為基準），開價已是2.40倍，詢問價只有1.53倍。也就是說，過去六年半東京23區中古大樓真正暴衝的是「開價」，買方願意接近的價位跟不上這個速度。

第二張圖看的是每平方公尺單價，方向一致：開價從169.3萬円/㎡升到171.3萬円/㎡，詢問價從110.3萬円/㎡升到115.4萬円/㎡。單價與總價同步，代表這個月的變化不是物件坪數結構造成的錯覺，而是價位本身在動。

要提醒一件事：反響（詢問）這一側的樣本數遠比掲載少，單月跳動大。本序列5月那個1億円出頭的點就是異常值，隔月立刻掉回7,124萬円。看這條線請看方向，不要拿單月數字當成交價。同月LIFULL也指出東京都下（23區以外）家庭型開價4,070萬円、年增20.3%首度站上4,000萬円——23區買不動的預算正在往外走。

上期解讀：【東京開價vs詢問價｜2026年Q2】23區中古大樓價差拉到4,570萬円，開價比買方詢問價高64% https://jpyonline.pages.dev/article/2026-07-24-46-tokyo-asking-vs-inquiry-prices-2026q2-gap-used/