【都心高價帶追蹤｜2026年7月】都心6區開價五連跌到1億6,674萬円，23區外圍卻創9,507萬円新高

上期（2026年6月分）都心6區家庭型中古大樓的掛牌開價是1億6,800萬円，本期（7月分）1億6,674萬円，少了126萬円、跌0.8%。上期本站記的是「四連跌」，這個月延長成五連跌。從2月的高點1億8,063萬円算起，五個月累計掉了1,389萬円，幅度7.7%。

真正該注意的不是都心跌了多少，而是同一個月23區其他17區在漲，而且創了本序列新高：9,246萬円升到9,507萬円，一個月加2.8%。第一張圖把兩條線放在一起，過去一年它們一起往上，本期開始明顯分家。

拉開年度來看，方向更清楚：都心6區年增10.4%，23區其他年增27.6%。過去一年在補漲的是外圍，不是都心。兩者的價格倍率也從上期的1.82倍收斂到1.75倍，是一年來最窄。上一篇提到東京都下家庭型首度突破4,000萬円創新高，跟這裡是同一件事的兩端——預算被都心推出去之後，往外一圈一圈把價格墊上來。

會不會是掛牌物件的組成變了、被換成便宜的小房子而拉低平均？從結構看不像。都心6區掛牌物件的平均專有面積71.6㎡→71.1㎡，平均屋齡23.2年→23.0年，兩項都幾乎沒動。第二張圖再看都心6區自己的開價與買方詢問價：詢問價從9,760萬円掉到9,335萬円，跌4.4%，跌得比開價更凶。賣方在讓步，買方退得更快。

本期有一個缺口要講明：上期用的價格帶構成比（1億～1.5億円台佔24.4%、1.6億円台以上佔18.9%）是季度公表項目，月次資料沒有，本期記為未公表，等季報再補。

對讀者的意思很直接：如果你問的是「東京房價還在漲嗎」，這個月開始要分區回答。都心6區連續五個月在修正，外圍17區與都下還在創高，用一句話概括整個東京會答錯。

上期解讀：【都心高價帶追蹤｜2026年Q2】都心6區開價四連跌至1億6,800萬円，1億-1.5億円台物件滯留壓低均價 https://jpyonline.pages.dev/article/2026-07-24-47-central-tokyo-premium-tracker-2026q2-asking-prices-fall/