東京中古公寓降溫訊號：6月實際成交㎡單價年減0.8%連兩月下滑、庫存4個月連增

東日本不動產流通機構2026年6月的月例速報，把首都圈中古公寓市場一個少見的背離攤在檯面上：掛牌端還在漲，成交端已經回頭。6月實際成約㎡單價82.64萬円，前年同月比小跌0.8％，是連續第二個月下滑；成約件數4,241件、年減1.3％，已連三月萎縮。與此同時，在庫件數衝上45,995件、年增3.5％，連四個月往上疊。真正值得投資人盯住的，是掛牌價與成交價的裂口——在庫㎡單價年增28.6％、新規登録㎡單價年增22.0％，賣方開價還在兩位數往上喊，但買方真正願意成交的價格已經停在原地甚至微跌。這種「開價很兇、成交很冷」的組合，通常出現在漲勢轉盤整的轉折點。對想進場東京中古公寓的華語買家來說，這是議價空間開始回到買方手上的第一個量化訊號；但也別過度解讀，前月比成約㎡單價其實還反彈2.3％，市場是降溫、不是崩跌。想抄底的人，接下來要盯的是在庫件數會不會繼續連五月、連六月往上堆——那才是價格真正鬆動的前兆。