东京中古公寓降温信号：6月实际成交㎡单价年减0.8%连两月下滑、库存4个月连增

东日本不动产流通机构2026年6月的月例速报，把首都圈中古公寓市场一个少见的背离摊在台面上：挂牌端还在涨，成交端已经回头。6月实际成约㎡单价82.64万円，前年同月比小跌0.8％，是连续第二个月下滑；成约件数4,241件、年减1.3％，已连三月萎缩。与此同时，在库件数冲上45,995件、年增3.5％，连四个月往上叠。真正值得投资人盯住的，是挂牌价与成交价的裂口——在库㎡单价年增28.6％、新规登录㎡单价年增22.0％，卖方开价还在两位数往上喊，但买方真正愿意成交的价格已经停在原地甚至微跌。这种「开价很凶、成交很冷」的组合，通常出现在涨势转盘整的转折点。对想进场东京中古公寓的华语买家来说，这是议价空间开始回到买方手上的第一个量化信号；但也别过度解读，前月比成约㎡单价其实还反弹2.3％，市场是降温、不是崩跌。想抄底的人，接下来要盯的是在库件数会不会继续连五月、连六月往上堆——那才是价格真正松动的前兆。