【数据】东京都心办公室空室率跌破2%，5年来首见——投资温度计转热

【结论先行】如果你把办公室空室率当成商用不动产的体温计，东京这支温度计6月刚好跨过一个关卡：都心5区平均空室率降到1.99%，睽违整整五年重回1%台。这不是单月跳动，而是一条走了一年的下坡线。

【先把数字讲白】三鬼商事每月统计都心5区约2,577栋办公大楼，把「空着找租客的面积」除以「总可租面积」得到空室率。市场惯例把5%当宽松与紧俏的分水岭——低于5%房东占上风、租金易涨，接近或高于5%则租客有得挑。东京这条线去年6月还在3.37%，之后几乎每月往下，到今年6月只剩1.99%，一年砍掉1.38个百分点。对照大阪3.07%、名古屋3.49%、横滨5.31%，东京是全国最紧的一线。

【分区才是重点】平均值会骗人，分区看更清楚。

渋谷1.11%、千代田1.26%已经是「几乎没有空位」的等级，这两区正是IT与金融总部最集中的地段；港区2.16%、新宿2.57%、中央2.84%相对还有空间，但全都在往下走。对想切入东京商用不动产的华语投资人，这张图的意思是：想找报酬率漂亮又有空置去化空间的标的，战场在中央与新宿一带，而不是已经卷到底的渋谷千代田。

【但别忽略这根刺】整份报告唯一逆势向上的，是新筑大楼空室率——6月升到13.09%、前月比还加了1.31个百分点。原因是几栋满租的大型新大楼在统计上转列为「既存」，把新筑这一格的分母洗掉了。它提醒一件事：东京办公室的紧俏是「既有大楼」撑起来的，真正的添加供给还在慢慢消化。当未来两年几栋大型再开发完工，空室率这条下坡线会不会被推回去，是要盯的第二个数字。

【对照租金一起看】空室率跌、租金理应涨，这一点在另一篇租金分析里看得更完整——都心平均赁料已连涨29个月。供需两张表放在一起，才是判断东京商用不动产这一轮还有没有续航力的完整拼图。