【數據】東京都心辦公室空室率跌破2%，5年來首見——投資溫度計轉熱

【結論先行】如果你把辦公室空室率當成商用不動產的體溫計，東京這支溫度計6月剛好跨過一個關卡：都心5區平均空室率降到1.99%，睽違整整五年重回1%台。這不是單月跳動，而是一條走了一年的下坡線。

【先把數字講白】三鬼商事每月統計都心5區約2,577棟辦公大樓，把「空著找租客的面積」除以「總可租面積」得到空室率。市場慣例把5%當寬鬆與緊俏的分水嶺——低於5%房東佔上風、租金易漲，接近或高於5%則租客有得挑。東京這條線去年6月還在3.37%，之後幾乎每月往下，到今年6月只剩1.99%，一年砍掉1.38個百分點。對照大阪3.07%、名古屋3.49%、橫濱5.31%，東京是全國最緊的一線。

【分區才是重點】平均值會騙人，分區看更清楚。

渋谷1.11%、千代田1.26%已經是「幾乎沒有空位」的等級，這兩區正是IT與金融總部最集中的地段；港區2.16%、新宿2.57%、中央2.84%相對還有空間，但全都在往下走。對想切入東京商用不動產的華語投資人，這張圖的意思是：想找報酬率漂亮又有空置去化空間的標的，戰場在中央與新宿一帶，而不是已經卷到底的渋谷千代田。

【但別忽略這根刺】整份報告唯一逆勢向上的，是新築大樓空室率——6月升到13.09%、前月比還加了1.31個百分點。原因是幾棟滿租的大型新大樓在統計上轉列為「既存」，把新築這一格的分母洗掉了。它提醒一件事：東京辦公室的緊俏是「既有大樓」撐起來的，真正的新增供給還在慢慢消化。當未來兩年幾棟大型再開發完工，空室率這條下坡線會不會被推回去，是要盯的第二個數字。

【對照租金一起看】空室率跌、租金理應漲，這一點在另一篇租金分析裡看得更完整——都心平均賃料已連漲29個月。供需兩張表放在一起，才是判斷東京商用不動產這一輪還有沒有續航力的完整拼圖。