【數據】東京辦公室租金連漲29個月，年增10%——房東的黃金時代還沒完

【結論先行】辦公室投資看兩個數字：空得多不多、租金收多少。前一篇談了空室率跌破2%，這篇是硬幣的另一面——東京都心5區6月平均賃料22,993円/坪，連續第29個月上漲，年增率仍有10.14%。空位變少、租金變貴，這兩件事6月同時發生，對房東是最舒服的組合。

【29個月是什麼概念】從2023年下半一路漲到現在，中間沒有一個月回頭。去年6月平均還是20,877円，一年後22,993円，等於每坪年租金多收超過2,000円。對一棟數千坪的辦公大樓，這是每年多出數百萬円的租金收入，直接反映在資產估值上。這也是為什麼海外資金近兩年持續把東京商用不動產當作抗通膨的標的——租金本身就在幫你追上物價。

【貴的區與便宜的區】

渋谷25,765円/坪穩坐最貴，這裡是IT新創與科技巨頭的地盤，願意為人才聚集付溢價；千代田24,504円、港區23,340円緊追，是傳統金融與商社核心。相對地，新宿20,166円、中央21,057円是同一個都心裡的「性價比選項」。搭配前一篇的空室率圖一起看會很有意思：渋谷是又貴又滿（1.11%），新宿是又便宜又還有空間（2.57%）——對想買進收租的人，兩區代表兩種完全不同的策略，一個賭穩、一個賭補漲。

【要盯的風險】新築大樓平均賃料衝到36,272円/坪、年增7,580円，和既存大樓22,712円的落差正在拉大。這說明頂級新供給還撐得住高價，但也意味著未來大型再開發完工後，高租金的新大樓若一次放量，可能改變供需天平。連漲29個月很漂亮，但雙位數年增本就不是常態——這條線總會收斂，只是還沒到。