【数据】东京办公室租金连涨29个月，年增10%——房东的黄金时代还没完

【结论先行】办公室投资看两个数字：空得多不多、租金收多少。前一篇谈了空室率跌破2%，这篇是硬币的另一面——东京都心5区6月平均赁料22,993円/坪，连续第29个月上涨，年增率仍有10.14%。空位变少、租金变贵，这两件事6月同时发生，对房东是最舒服的组合。

【29个月是什么概念】从2023年下半一路涨到现在，中间没有一个月回头。去年6月平均还是20,877円，一年后22,993円，等于每坪年租金多收超过2,000円。对一栋数千坪的办公大楼，这是每年多出数百万円的租金收入，直接反映在资产估值上。这也是为什么海外资金近两年持续把东京商用不动产当作抗通膨的标的——租金本身就在帮你追上物价。

【贵的区与便宜的区】

渋谷25,765円/坪稳坐最贵，这里是IT新创与科技巨头的地盘，愿意为人才聚集付溢价；千代田24,504円、港区23,340円紧追，是传统金融与商社内核。相对地，新宿20,166円、中央21,057円是同一个都心里的「性价比选项」。搭配前一篇的空室率图一起看会很有意思：渋谷是又贵又满（1.11%），新宿是又便宜又还有空间（2.57%）——对想买进收租的人，两区代表两种完全不同的策略，一个赌稳、一个赌补涨。

【要盯的风险】新筑大楼平均赁料冲到36,272円/坪、年增7,580円，和既存大楼22,712円的落差正在拉大。这说明顶级新供给还撑得住高价，但也意味着未来大型再开发完工后，高租金的新大楼若一次放量，可能改变供需天平。连涨29个月很漂亮，但双位数年增本就不是常态——这条线总会收敛，只是还没到。