【报告解读】首都圈中古公寓Q2：成交量7季来首跌2%，挂牌价与成交价乖离扩大到约40%
- 2026年4〜6月期首都圈中古マンション成约件数11,853件、前年同期比-2.0%，7季来首次转跌；成约价格5,201万円虽连续55季上升，但比上季下跌5.3%
- 成约㎡单价83.13万円/㎡（前年比+0.3%）进入横盘，5月、6月单月已连两个月出现前年比负值（-3.9%、-0.8%）
- 在库45,995件（+3.5%）连两季增加；在库㎡单价116.54万円/㎡年涨28.6%、新规登录㎡单价115.57万円+22.0%，REINS长期动向指出挂牌与成交的乖离率已扩大到约40%
- 价格三兄弟脱钩：市场上新挂牌的房子平均开价6,593万円，比实际成交价5,201万円贵27%——卖方喊价仍在天上，买方出手已经降温
看数字先看转折点。首都圈中古公寓成交件数11,853件、年减2.0%，7季以来第一次转负；成约价格5,201万円帐面上仍是连续55季上涨，环比却掉了5.3%。单月数据更直白：5月㎡单价年减3.9%、6月再减0.8%，买方端的动能确实在退。另一头，卖方端毫无降价意思——在库㎡单价一年暴涨28.6%来到116.54万円，新规挂牌单价也涨22%，REINS自己在长期动向报告写明：挂牌与成交的乖离率已拉大到约40%。翻成白话：市场上架的房子开价比真实成交价贵了近三成，而且库存连两季堆高。持有东京资产的读者要盯的信号有两个——乖离率何时收敛（卖方让价或买方追价）、在库增速何时见顶。乖离收敛之前，「挂牌价」不能当作行情，谈判空间正在买方这一侧扩大。
拆开三组价格看结构。第一组是成约价格5,201万円（+0.2%）：涨势名存实亡，年增率只剩零点二个百分点，环比-5.3%是2026年Q1冲高后的回落。第二组是新规登录价格6,593万円（+22.7%）：卖方仍照着过去两年的上涨惯性开价。第三组是在库价格6,745万円（+29.3%）：开高价的房子卖不掉、留在市场上，把库存均价越堆越高——在库件数45,995件年增3.5%，连续两季增加，正是「高开价滞销」的直接证据。
月次数据把时间点抓得更准。成约㎡单价从2026年1月的86.99万円到6月的82.64万円，半年间高位盘跌；4月年比+5.9%、5月转为-3.9%、6月-0.8%——转折发生在春天。同一期间新规登录㎡单价从110.97万一路走高到115.57万，两条线的喇叭口持续张开。
对照2024〜2025年的行情：当时成交量与价格同步上行，卖方市场的逻辑是「开高也有人接」。2026年Q2的组合是量缩、成交价横盘、挂牌价续涨、库存堆高，教科书式的行情换档前段。对海外买家的实务意义：第一，用近期成约行情（而非挂牌价）出价，40%的乖离就是议价空间的上限参考；第二，在库连增代表可选对象变多，急单的必要性下降；第三，若后续两季成约价格年比转负，55季连涨的叙事终结，届时卖方让价会加速。风险侧也要记一笔：日圆汇率与日银利率路径若再变动，海外资金的进出可能盖过本地供需信号。
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