【报告解读】东京中古公寓38%的成交是屋龄30年超老屋：单价73.7万 vs 新筑带203.6万，差2.8倍
- 2026年Q2东京都中古公寓成交5,961件中，屋龄30年超占2,251件（37.8%）；REINS指出全首都圈屋龄25年超已占成交总量50%以上
- 屋龄带价差悬殊：东京都筑5年内㎡单价203.6万円 vs 筑30年超73.7万円，相差2.8倍；总价12,327万 vs 3,908万
- 筑浅带成交全面萎缩：东京都筑10年内-21.6%、筑15〜20年-21.8%、筑5年内-13.1%；唯一逆势增加的是筑25〜30年带（+5.1%）
- 老屋不便宜了：筑20年超各屋龄带的㎡单价与价格，在所有都县・地区全数年涨，东京都筑26〜30年带单价+15.0%涨幅居冠
东京的中古公寓市场正在快速「高龄化」。2026年Q2东京都5,961件成交中，屋龄30年以上占2,251件、将近四成；放大到全首都圈，REINS明讲屋龄25年超已占成交量的一半以上。原因很直接：买得起的东西越来越老。筑5年内的准新品㎡单价203.6万円、平均总价1亿2,327万円，早已超出多数自住买方的射程；筑30年超单价73.7万、总价3,908万，价差2.8倍。件数变化把这个挤压效应照得更清楚——筑10年内年减21.6%、筑15〜20年减21.8%，新的买不起、成交自然萎缩；筑25〜30年带+5.1%是唯一增加的屋龄带。更该记住的是：老屋不再是便宜的代名词，筑20年超所有屋龄带、所有地区的单价全数年涨，东京都筑26〜30年带涨15%居冠。对买家的实务结论：1981年新耐震基准之后、1996年之前的这批「30年前后」对象已成市场主战场，挑管理状态（修缮积立金、大规模修缮纪录）比挑屋龄更关键——同一屋龄带内，管理好坏的价差正是下一阶段的分化主轴。
屋龄结构表是这份报告最有信息量的一张。东京都七个屋龄带的成交件数：筑5年内379件、5〜10年677件、10〜15年604件、15〜20年609件、20〜25年801件、25〜30年640件、30年超2,251件。门槛效应一目了然——2,251件的30年超规模，比筑20年内四个带的总和（2,269件）只差18件，市场已经对半分。
单价梯度同样陡峭：203.6万→165.8万→158.0万→133.4万→120.7万→109.7万→73.7万（万円/㎡）。从全新到30年，单价掉64%；但曲线最陡的一段在最前端——筑5年到筑10年就掉了19%，之后每五年约降8〜12%。对投资人这条曲线就是折旧表：买筑浅对象吃的折旧斜率最痛，买30年超则几乎躺平（再老也难更便宜），这是老屋占比冲高的财务逻辑。
年变化率补充动态面：筑浅带件数-13%〜-22%的萎缩发生在单价仍上涨（筑5年内+5.2%、筑10〜15年+10.5%）的背景下，是供给稀缺与买力断层的叠加；筑26〜30年带单价+15.0%、件数+5.1%，量价齐扬，是全屋龄带中最热的一段——1996〜2000年竣工、新耐震基准后的对象，正是自住与投资买盘的交集区。
都区部的专有面积数据藏着一个细节：除筑5年内外，各屋龄带面积全数缩小。同样的预算，买方在「更老」与「更小」之间被迫二选一。给华语买家的三个检核点：其一，30年超对象必查修缮积立金余额与长期修缮计划，管理不善的老公寓是流动性陷阱；其二，1981年6月前竣工的旧耐震对象另作一类，融资与转售难度都高一级；其三，筑26〜30年带15%的年涨幅已反映市场共识，出价时记得它的比较基准是73.7万的30年超带，上下皆有锚。
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