【報告解讀】東京中古公寓38%的成交是屋齡30年超老屋：單價73.7萬 vs 新築帶203.6萬，差2.8倍
- 2026年Q2東京都中古公寓成交5,961件中，屋齡30年超佔2,251件（37.8%）；REINS指出全首都圈屋齡25年超已佔成交總量50%以上
- 屋齡帶價差懸殊：東京都築5年內㎡單價203.6萬円 vs 築30年超73.7萬円，相差2.8倍；總價12,327萬 vs 3,908萬
- 築淺帶成交全面萎縮：東京都築10年內-21.6%、築15〜20年-21.8%、築5年內-13.1%；唯一逆勢增加的是築25〜30年帶（+5.1%）
- 老屋不便宜了：築20年超各屋齡帶的㎡單價與價格，在所有都縣・地區全數年漲，東京都築26〜30年帶單價+15.0%漲幅居冠
東京的中古公寓市場正在快速「高齡化」。2026年Q2東京都5,961件成交中，屋齡30年以上佔2,251件、將近四成；放大到全首都圈，REINS明講屋齡25年超已佔成交量的一半以上。原因很直接：買得起的東西越來越老。築5年內的準新品㎡單價203.6萬円、平均總價1億2,327萬円，早已超出多數自住買方的射程；築30年超單價73.7萬、總價3,908萬，價差2.8倍。件數變化把這個擠壓效應照得更清楚——築10年內年減21.6%、築15〜20年減21.8%，新的買不起、成交自然萎縮；築25〜30年帶+5.1%是唯一增加的屋齡帶。更該記住的是：老屋不再是便宜的代名詞，築20年超所有屋齡帶、所有地區的單價全數年漲，東京都築26〜30年帶漲15%居冠。對買家的實務結論：1981年新耐震基準之後、1996年之前的這批「30年前後」物件已成市場主戰場，挑管理狀態（修繕積立金、大規模修繕紀錄）比挑屋齡更關鍵——同一屋齡帶內，管理好壞的價差正是下一階段的分化主軸。
屋齡結構表是這份報告最有信息量的一張。東京都七個屋齡帶的成交件數：築5年內379件、5〜10年677件、10〜15年604件、15〜20年609件、20〜25年801件、25〜30年640件、30年超2,251件。門檻效應一目了然——2,251件的30年超規模，比築20年內四個帶的總和（2,269件）只差18件，市場已經對半分。
單價梯度同樣陡峭：203.6萬→165.8萬→158.0萬→133.4萬→120.7萬→109.7萬→73.7萬（萬円/㎡）。從全新到30年，單價掉64%；但曲線最陡的一段在最前端——築5年到築10年就掉了19%，之後每五年約降8〜12%。對投資人這條曲線就是折舊表：買築淺物件吃的折舊斜率最痛，買30年超則幾乎躺平（再老也難更便宜），這是老屋佔比衝高的財務邏輯。
年變化率補充動態面：築淺帶件數-13%〜-22%的萎縮發生在單價仍上漲（築5年內+5.2%、築10〜15年+10.5%）的背景下，是供給稀缺與買力斷層的疊加；築26〜30年帶單價+15.0%、件數+5.1%，量價齊揚，是全屋齡帶中最熱的一段——1996〜2000年竣工、新耐震基準後的物件，正是自住與投資買盤的交集區。
都區部的專有面積數據藏著一個細節：除築5年內外，各屋齡帶面積全數縮小。同樣的預算，買方在「更老」與「更小」之間被迫二選一。給華語買家的三個檢核點：其一，30年超物件必查修繕積立金餘額與長期修繕計畫，管理不善的老公寓是流動性陷阱；其二，1981年6月前竣工的舊耐震物件另作一類，融資與轉售難度都高一級；其三，築26〜30年帶15%的年漲幅已反映市場共識，出價時記得它的比較基準是73.7萬的30年超帶，上下皆有錨。
- 【報告解讀】首都圈中古公寓Q2：成交量7季來首跌2%，掛牌價與成交價乖離擴大到約40%不動產與觀光 · 2026-07-18
【2026年4月】首都圈中古公寓72個月連漲超泡沫期 量縮價漲的東京分化局不動產與觀光 · 2026-06-07- 【報告解讀】東京都區部成交量暴減13.2%、千葉件數+14.9%：首都圈買盤外溢地圖（2026年Q2）不動產與觀光 · 2026-07-18
- 東京中古公寓降溫訊號：6月實際成交㎡單價年減0.8%連兩月下滑、庫存4個月連增不動產與觀光 · 2026-07-11