【報告解讀】首都圈中古公寓Q2：成交量7季來首跌2%，掛牌價與成交價乖離擴大到約40%
- 2026年4〜6月期首都圈中古マンション成約件數11,853件、前年同期比-2.0%，7季來首次轉跌；成約價格5,201萬円雖連續55季上升，但比上季下跌5.3%
- 成約㎡單價83.13萬円/㎡（前年比+0.3%）進入橫盤，5月、6月單月已連兩個月出現前年比負值（-3.9%、-0.8%）
- 在庫45,995件（+3.5%）連兩季增加；在庫㎡單價116.54萬円/㎡年漲28.6%、新規登錄㎡單價115.57萬円+22.0%，REINS長期動向指出掛牌與成交的乖離率已擴大到約40%
- 價格三兄弟脫鉤：市場上新掛牌的房子平均開價6,593萬円，比實際成交價5,201萬円貴27%——賣方喊價仍在天上，買方出手已經降溫
看數字先看轉折點。首都圈中古公寓成交件數11,853件、年減2.0%，7季以來第一次轉負；成約價格5,201萬円帳面上仍是連續55季上漲，環比卻掉了5.3%。單月數據更直白：5月㎡單價年減3.9%、6月再減0.8%，買方端的動能確實在退。另一頭，賣方端毫無降價意思——在庫㎡單價一年暴漲28.6%來到116.54萬円，新規掛牌單價也漲22%，REINS自己在長期動向報告寫明：掛牌與成交的乖離率已拉大到約40%。翻成白話：市場上架的房子開價比真實成交價貴了近三成，而且庫存連兩季堆高。持有東京資產的讀者要盯的訊號有兩個——乖離率何時收斂（賣方讓價或買方追價）、在庫增速何時見頂。乖離收斂之前，「掛牌價」不能當作行情，談判空間正在買方這一側擴大。
拆開三組價格看結構。第一組是成約價格5,201萬円（+0.2%）：漲勢名存實亡，年增率只剩零點二個百分點，環比-5.3%是2026年Q1衝高後的回落。第二組是新規登錄價格6,593萬円（+22.7%）：賣方仍照著過去兩年的上漲慣性開價。第三組是在庫價格6,745萬円（+29.3%）：開高價的房子賣不掉、留在市場上，把庫存均價越堆越高——在庫件數45,995件年增3.5%，連續兩季增加，正是「高開價滯銷」的直接證據。
月次數據把時間點抓得更準。成約㎡單價從2026年1月的86.99萬円到6月的82.64萬円，半年間高位盤跌；4月年比+5.9%、5月轉為-3.9%、6月-0.8%——轉折發生在春天。同一期間新規登錄㎡單價從110.97萬一路走高到115.57萬，兩條線的喇叭口持續張開。
對照2024〜2025年的行情：當時成交量與價格同步上行，賣方市場的邏輯是「開高也有人接」。2026年Q2的組合是量縮、成交價橫盤、掛牌價續漲、庫存堆高，教科書式的行情換檔前段。對海外買家的實務意義：第一，用近期成約行情（而非掛牌價）出價，40%的乖離就是議價空間的上限參考；第二，在庫連增代表可選物件變多，急單的必要性下降；第三，若後續兩季成約價格年比轉負，55季連漲的敘事終結，屆時賣方讓價會加速。風險側也要記一筆：日圓匯率與日銀利率路徑若再變動，海外資金的進出可能蓋過本地供需訊號。
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