【月報】首都圏中古公寓6月：價格止穩但在庫連4月增，賣方開價比成交價高41%的裂口未收斂
- 三儀表：成約4,241件-1.3%連3月減／成約㎡單價82.64萬円-0.8%連2月跌但前月比+2.3%反彈／在庫45,995件+3.5%連4月增＝轉折進行中、未加速
- 五月-6.0%重挫是成交組成效果居多：六月組成回擺價格即彈回，官方註記水準相當於1990年10月（83.50萬円）泡沫期高原；轉折期單月數字會說謊
- 開價裂口41%：在庫㎡單價116.54萬（+28.6%連23月漲）vs 成約82.64萬＝賣方活在連漲劇本、買方用升息算盤出價；裂口不收斂成交量起不來
- 地區分化：都區部1,716件-12.8%連6月減但單價131.15萬連74個月上漲；千葉+19.0%（價+20.5%）、多摩神奈川埼玉全面放量＝買盤流向郊外
- 台灣實操：賣方定價參考成約價而非在庫開價；買方談判窗口在郊外打開；接下來盯7月在庫是否破46,000件與都區部量何時止跌
五月那根「73個月來首跌」的長黑之後，六月首都圏中古マンション成約㎡單價82.64萬円、年減收斂到-0.8%、前月比反彈+2.3%——價格暫時止穩，說明五月重挫含大量成交組成效果。但轉折的主線沒變：成約4,241件連三個月減、在庫45,995件連四個月增，在庫開價116.54萬円對成約價82.64萬円、裂口41%，賣方的開價劇本與買方的利率算盤仍在對峙。都區部量減12.8%連六月、單價卻連漲74個月；千葉放量+19.0%。給台灣持有者：掛盤定價看成約價別看開價；給買方：談判窗口在郊外打開，核心地段仍輪不到你砍價。（資料來源：東日本レインズ。本文僅引數據＋評論）
首都圏中古マンション市場的六月報告，三個儀表指向同一件事：轉折還在進行，但沒有加速。東日本レインズ7月10日公表的月例マーケットウオッチ顯示，2026年6月成約件數4,241件、年減1.3%，連續第三個月減少；成約㎡單價82.64萬円、年減0.8%，連續第二個月下跌；在庫45,995件、年增3.5%，連續第四個月增加。量縮、庫增、價軟的組合延續，但每一項的幅度都比五月溫和。
先看價格。五月那根「73個月來首跌」的長黑（年減3.9%、前月比-6.0%）曾讓市場緊張，六月的答卷是跌幅收斂到-0.8%、前月比反彈+2.3%，單價回到82.64萬円——官方報告特別註記，這個水準相當於1990年10月（83.50萬円）的泡沫期高原。也就是說，五月的重挫有相當成分是成交組成效果（都區部量急縮、郊外低價帶放量拉低平均），六月組成回擺，價格就彈回來。單月數字在轉折期特別會說謊，這是讀月報的第一課。
真正該盯的是量與庫存的慣性。成約連三減的同時，新規登錄16,277件（+1.7%）恢復增加，在庫連四增、45,995件創近年高位；更關鍵的是價格裂口——在庫㎡單價116.54萬円（年增28.6%、連23個月上漲）對成約㎡單價82.64萬円，賣方開價比市場實際成交價高出41%。這個裂口從去年就一路擴大：賣方還活在連漲70個月的劇本裡，買方已經在用利率上升後的算盤出價。裂口不收斂，成交量就起不來；而裂口的收斂只有兩條路——賣方降開價，或買方追上去。在庫連四增說明市場正在用第一條路的方向緩慢消化。
地區分化是第三個看點。東京都區部成約1,716件、年減12.8%，連六個月減少，量的失血集中在最貴的市場；但都區部㎡單價131.15萬円、年增1.5%，自2020年5月起連續74個月上漲，價格韌性仍在。反向是郊外全面放量：千葉+19.0%（㎡單價還年增20.5%）、多摩+7.4%、神奈川他+7.2%、橫濱川崎+6.9%、埼玉+2.9%。買盤沒有消失，是從付不起的都心流向還付得起的郊外——與五月「郊外放量」的判讀完全一致，這條結構線已連續數月成立。
台灣讀者實操：第一，賣方（已持有東京物件者）注意41%開價裂口的訊息——現在掛盤要成交，定價策略比過去兩年重要得多，參考成約價而非在庫開價。第二，買方的談判窗口在打開：在庫連四增＝選擇變多、賣方競爭變強，都心以外尤其如此；但都區部單價連漲74個月，核心地段的持有者惜售，撿便宜別指望在最核心的地方發生。第三，順序判讀——量（連3減）→庫（連4增）→價（連2跌但幅度收斂）——目前走到「量庫先行、價格拉鋸」的中段，接下來盯七月在庫是否突破46,000件、以及都區部成約量何時止跌，那會是下一段行情的先行訊號。（資料來源：東日本不動産流通機構『月例マーケットウオッチ サマリーレポート 2026年6月度』官方數據重繪。本文僅引用官方統計數據並加以評論）
