【月報】首都圈新築6月：在庫六個月來首增、契約率62.5%——價格連14個月雙位數漲，量的鬆動先來了

先講結論：首都圈新築マンション市場7月21日出爐的6月月報，給了追蹤這個系列的讀者一個新訊號——在庫6,389戶、前月比+119戶，六個月來首度增加。過去五個月「連月縮庫」一直是開發商惜售控盤的證據，這條線在6月轉向；同時初月契約率62.5%、又一個站不上70%榮枯線的月份。供給端仍極度節制（發售1,564戶、前年比-4.7%），但「賣得掉的速度」開始跟不上「補上架的速度」，量價結構進入更微妙的段位。

【指標白話解說】初月契約率＝新盤開賣第一個月內成交的比例，70%是傳統榮枯線；販売在庫＝已開賣未成交的累積戶數。這兩個指標比平均價格更早說真話：價格可以被高價盤的組成效果扭曲，契約率與在庫直接反映買氣。

【數字拆解】發售1,564戶、前年同月比-4.7%、3月以來首度轉減，前月比則+8.1%。拖累來自兩塊：東京23區495戶、-18.2%，埼玉縣120戶、-43.7%。平均價格10,137萬円、前年比+10.6%（3か月連続漲）；㎡單價153.0萬円、+12.2%（14か月連続漲）——雙位數漲勢未歇。契約率月次曲線：去年12月63.1→1月55.7→2月71.7→3月64.5→4月62.3→5月64.9→6月62.5%，近七個月只有2月站上70%。地域別溫差劇烈：神奈川402戶、契約率76.4%一枝獨秀（平均價10,379萬、前年比+50.5%為高價盤組成效果）；23區契約率57.8%、-5.3pt；都下45.3%最弱。超高層18物件482戶契約率73.4%，比整體高出約11個百分點——塔樓仍是去化最快的商品。都心6區82戶、平均2億1,430萬円、㎡343.6萬円。フラット35登錄1,335戶、占85.4%。7月發售預測2,000戶程度。

【在庫轉增怎麼讀】6,389戶的絕對水位仍低（歷史高峰上萬戶），一個月+119戶也談不上崩壞；但方向的意義大於幅度——本站REINS中古系列已連續四個月看到在庫轉增、6月45,995件+3.5%，新築與中古兩個市場的庫存曲線如今同向朝上。價格還在漲（新築㎡單價連14個月、23區中古㎡單價連74個月），量的鬆動先於價的鬆動，是這一輪首都圈房市轉折劇本裡反覆出現的順序。搭配上半期報告揭示的「半年平均價首破1億」（本站另篇解讀），市場正站在「價格紀錄」與「去化鈍化」的交叉口。

【反方視角】對「轉折來了」的解讀也要節制。第一，在庫6,389戶的絕對水位仍處歷史低帶，+119戶的單月幅度離警戒還遠；第二，契約率62.5%對前年同月（61.0%）其實上升1.5個百分點，同比口徑並沒有惡化；第三，6月發售的年減有23區高價案延後開賣的日程因素，7月預測回到2,000戶級，屆時的契約率才是需求深度的正式考題。單月數字在這個系列裡從來只是拼圖的一塊，方向確認要等連續兩三個月同向。

【歷史備忘】價格連續紀錄的座標：㎡單價連14個月年漲的起點是2025年5月，平均價三個月連漲則接在4月「三個月來首跌回1億以下」之後——高價盤開賣日程造成的月次跳動，是這個系列的常態噪音。フラット35登錄1,335戶、占85.4%，長期固定型房貸可用物件的比率維持高檔，對自住買方是少數的友善數字。

【台灣讀者實操】看盤重點從價格欄移到在庫欄：新築在庫若連兩月增、契約率續留60%帶前半，開發商年末的價格談判空間會打開——想進場的買方，下半年的大型案開賣潮（7月預測2,000戶、23區大規模定借案待發）是觀察開發商定價膽量的試紙。持有出租物件者，新築供給續縮仍是租金的順風。

【接下來盯什麼】①7月在庫是否連續增加；②秋季大型案的初月契約率——高價帶的需求深度實測；③不動研年間2.2萬戶供給預測的兌現度。（資料來源：不動産経済研究所『首都圏新築分譲マンション市場動向』 數據重繪（僅引用數據））