【月报】首都圈新筑6月：在库六个月来首增、契约率62.5%——价格连14个月双位数涨，量的松动先来了

先讲结论：首都圈新筑マンション市场7月21日出炉的6月月报，给了追踪这个系列的读者一个新信号——在库6,389户、前月比+119户，六个月来首度增加。过去五个月「连月缩库」一直是开发商惜售控盘的证据，这条线在6月转向；同时初月契约率62.5%、又一个站不上70%荣枯线的月份。供给端仍极度节制（发售1,564户、前年比-4.7%），但「卖得掉的速度」开始跟不上「补上架的速度」，量价结构进入更微妙的段位。

【指针白话解说】初月契约率＝新盘开卖第一个月内成交的比例，70%是传统荣枯线；贩売在库＝已开卖未成交的累积户数。这两个指针比平均价格更早说真话：价格可以被高价盘的组成效果扭曲，契约率与在库直接反映买气。

【数字拆解】发售1,564户、前年同月比-4.7%、3月以来首度转减，前月比则+8.1%。拖累来自两块：东京23区495户、-18.2%，埼玉县120户、-43.7%。平均价格10,137万円、前年比+10.6%（3か月连続涨）；㎡单价153.0万円、+12.2%（14か月连続涨）——双位数涨势未歇。契约率月次曲线：去年12月63.1→1月55.7→2月71.7→3月64.5→4月62.3→5月64.9→6月62.5%，近七个月只有2月站上70%。地域别温差剧烈：神奈川402户、契约率76.4%一枝独秀（平均价10,379万、前年比+50.5%为高价盘组成效果）；23区契约率57.8%、-5.3pt；都下45.3%最弱。超高层18对象482户契约率73.4%，比整体高出约11个百分点——塔楼仍是去化最快的商品。都心6区82户、平均2亿1,430万円、㎡343.6万円。フラット35登录1,335户、占85.4%。7月发售预测2,000户程度。

【在库转增怎么读】6,389户的绝对水位仍低（历史高峰上万户），一个月+119户也谈不上崩坏；但方向的意义大于幅度——本站REINS中古系列已连续四个月看到在库转增、6月45,995件+3.5%，新筑与中古两个市场的库存曲线如今同向朝上。价格还在涨（新筑㎡单价连14个月、23区中古㎡单价连74个月），量的松动先于价的松动，是这一轮首都圈房市转折剧本里反复出现的顺序。搭配上半期报告揭示的「半年平均价首破1亿」（本站另篇解读），市场正站在「价格纪录」与「去化钝化」的交叉口。

【反方视角】对「转折来了」的解读也要节制。第一，在库6,389户的绝对水位仍处历史低带，+119户的单月幅度离警戒还远；第二，契约率62.5%对前年同月（61.0%）其实上升1.5个百分点，同比口径并没有恶化；第三，6月发售的年减有23区高价案延后开卖的日程因素，7月预测回到2,000户级，届时的契约率才是需求深度的正式考题。单月数字在这个系列里从来只是拼图的一块，方向确认要等连续两三个月同向。

【历史备忘】价格连续纪录的座标：㎡单价连14个月年涨的起点是2025年5月，平均价三个月连涨则接在4月「三个月来首跌回1亿以下」之后——高价盘开卖日程造成的月次跳动，是这个系列的常态噪音。フラット35登录1,335户、占85.4%，长期固定型房贷可用对象的比率维持高档，对自住买方是少数的友善数字。

【台湾读者实操】看盘重点从价格栏移到在库栏：新筑在库若连两月增、契约率续留60%带前半，开发商年末的价格谈判空间会打开——想进场的买方，下半年的大型案开卖潮（7月预测2,000户、23区大规模定借案待发）是观察开发商定价胆量的试纸。持有出租对象者，新筑供给续缩仍是租金的顺风。

【接下来盯什么】①7月在库是否连续增加；②秋季大型案的初月契约率——高价带的需求深度实测；③不动研年间2.2万户供给预测的兑现度。（数据源：不动产経済研究所『首都圏新筑分譲マンション市场动向』 数据重绘（仅引用数据））